Vijf stappen naar verkoop

Waterleidingbedrijf Vitens werkten samen met de buurtbewoners in Culemborg aan de verkoop van de watertoren Culemborg. Hoe verliep dat proces?

Stap 1: Dromen

In oktober 2014 initieerde de bewonersvereniging een werksessie voor de wijk, om hun dromen voor de watertoren te delen. In een world-café-setting werd er een longlist gemaakt. Met hulp van een innovator/architect uit de wijk werden de dromen gevisualiseerd in 4 toekomstscenario’s.

toekomstscenarios_artikel

Stap 2: Droom en Daad-dag

In het voorjaar van 2016 faciliteerde de gemeente een Droom en Daaddag. Buurbewoners, Culemborgers, mensen van de gemeente en van Vitens waren welkom op een zaterdag in het gemeentehuis. Er waren ook experts: architecten, financiële mensen, technici.

De toekomstscenario’s werden concreet uitgewerkt: hoe kan het gebied worden ontwikkeld? Wat gaat het kosten? Wat levert het op? Die zaterdag heeft vooral bijgedragen aan een breed gedragen gevoel, van: 'wij hoeven als buurt niet af te wachten wat er met de watertoren gebeurt. Wij hebben ook plannen en ideeën.' Herbestemmen van de toren was niet eenvoudig. Daar was begrip voor. Er ontstond gevoel voor realiteit.

Daarna hebben buurtbewoners en Culemborgers de stichting watertoren Culemborg opgericht, omdat ze het uitzicht wilden behouden en beklimmingen van de toren wilden organiseren. Voor die beklimmingen was een verzekering nodig, en dus was een rechtspersoon wel zo handig. Uiteindelijk is de stichting gesprekspartner van Vitens geworden.

Stap 3: Randvoorwaarden notitie

De rol van de gemeente was er vooral eentje van vertrouwen en loslaten. Vitens wilde de toren en het pompgebouw verkopen. De gemeente koos voor de opstelling: “prima om te verkopen en kom gerust naar de gemeente toe, wanneer je iets van de gemeente nodig hebt, maar wij bemoeien ons voorlopig niet met de toekomstige ruimtelijke functie.”

Evert van Harn van Vitens heeft begin 2016 contact met de gemeente Culemborg gezocht.  Hij wilde voorafgaand aan de verkoop weten onder welke voorwaarde de gemeente zou meewerken aan de plannen voor de toren. De gemeente is dat gaan uitzoeken. De vier toekomstscenario’s van de droomsessie waren daarbij uitgangspunt.

Angela van de gemeente heeft de gemeentelijke voorwaarden vanuit verschillende disciplines bijeengebracht in één notitie met randvoorwaarden. Dit leesbare document van maar vier bladzijden was in maart 2016 gereed.

'Bij het vullen van de notitie is er binnen de gemeente erg gestuurd op denken in mogelijkheden. Wat vinden wij als gemeente echt belangrijk? Dat is best wel eng, want daarmee geef je als gemeente ook veel vrijheid', vertelt Angela.

Dat Vitens de stichting watertoren Culemborg zo serieus betrok, maakte dat de gemeente hen ook heel serieus nam. Bovendien had de gemeente daar natuurlijk zelf ook belang bij. Wanneer de buurt op een goede manier betrokken is ontstaat er breed draagvlak voor het plan en heeft de gemeente daar in de verdere ruimtelijke procedure alleen maar profijt van.

Stap 4: Verkoopbrochure

Vervolgens had Vitens een verkoopbrochure nodig en normaal gesproken laten ze die maken door een commerciële partij. De  stichting Watertoren Culemborg hebben in plaats daarvan aangeboden om zelf de verkoopbrochure voor Vitens te gaan maken. En dat is gelukt. Ze hebben een prachtige ‘fancy’ brochure gemaakt. In juli 2018 presenteerden Vitens, de stichting, de gemeente en de makelaar samen de verkoopbrochure. Dat was een belangrijk moment. Het verkoopproces begon.

De stichting watertoren Culemborg is door Vitens betaald voor het maken van de verkoopbrochure. Netjes op basis van een vooraf uitgebrachte offerte. Het vertrouwen dat Vitens met die opdrachtverlening aan de buurt gaf, was echt een kantelpunt. Er gebeurde iets bijzonders.

Spannend

Tijdens het schrijven van de brochure werd het even spannend toen bleek dat Vitens een combinatie van wonen en werken in de verkoopbrochure wilde hebben. Dit was voor Vitens een harde randvoorwaarde. De buurtbewoners wilden dit liever niet. De buurtbewoners deden hun uiterste best om deze functiecombinatie juist buiten de folder te houden. Maar Vitens had ervaren bij eerdere verkoop van watertorens dat deze functiecombinatie cruciaal was voor het verkrijgen van een hypotheek bij de aankopende partij. Dus uiteindelijk is de buurt overstag gegaan. De functie-combinatie kwam in de folder terecht.

brochure toren_artikel

Werkelijke inzet van Vitens

De buurtbewoners vroegen zich gedurende het hele proces af wat de werkelijke strategie van Vitens was. Of ze uiteindelijk toch voor het hoogste bod zouden gaan, of voor het buurmanschap. Daar waren ze steeds naar op zoek. Tegen het eind van het traject vroeg de stichting daarom of zij de weging van de koper mee mochten maken. Want in die weging zou uiteindelijk pas helder worden wat de inzet van Vitens werkelijk was.

Stap 5: Samen wegen

De buurt stelde een eigen lange lijst met criteria voor verkoop op. Vitens had zelf vijf criteria. Beide lijsten werden in elkaar geschoven. De punten van de buurt gaven een nadere inkleuring van de vijf punten van Vitens. De criteria zijn kortgesloten met de gemeente, om te zien of de randvoorwaarden hierin goed verwoord waren.

Vervolgens is er een tweede sessie gewijd aan de weging van de criteria. Welke punten wegen hoe zwaar en hoe wegen ze ten opzichte van elkaar? In de weging was uiteindelijk ongeveer de helft voor de financiële opbrengst en de andere helft voor de zachte voorwaarden en bestemmingen. In de praktijk komt dat neer op: dat een heel goed plan met een slecht bod kansloos is. Maar andersom ook. Een slecht plan met een goed bod is ook kansloos. Dit hele proces vond plaats zonder dat de stichting ook maar één bieding had gezien. Zo zijn écht zuivere criteria opgesteld.

Daarna hebben Vitens en stichting Watertoren Culemborg samen de weging van de aankopende partij gedaan. In klein comité werden de geanonimiseerde initiatieven met biedingen langs de criteria gelegd. Spannend daarbij was dat sommige buurbewoners zelf een relatie hadden met de bieders. Gelukkig was het wegen volledig anoniem. Buurtbewoners wisten uiteindelijk niet eens de naam van de partij die zij hadden gekozen. Dit was belangrijk naar de buurt toe, waarvandaan mogelijk ook biedingen waren gekomen.

Knoop doorhakken

Ondanks het meewegen van de buurt heeft Vitens uiteindelijk zelf - als eigenaar – de knoop doorgehakt. Dit was erg belangrijk onderschrijven alle betrokkenen. Evert zegt daarover: “Het was belangrijk om te blijven zeggen dat uiteindelijk de eigenaar bepaalt. Dat klinkt heel eigenwijs, maar voor ons was het logisch. Laat je als eigenaar dat stukje los, dat is het begin van het einde.” De anderen beamen dit en vertellen dat zij deze verantwoordelijkheid niet hadden kunnen dragen. Het risico op rolvermenging bleek achteraf gezien erg groot.