Zoeken in deze site

Rechtsgevolgen van vestiging voorkeursrecht

De gevolgen van vestiging van een voorkeursrecht zijn meer dan alleen het eerste recht van koop op een onroerende zaak. Het beperkt de eigenaar en beperkt gerechtigden in de overdraagbaarheid van de eigendom en enkele beperkte rechten. De notaris heeft een controlerende rol.

Beperkingen voor overdraagbaarheid eigendom en enkele beperkte rechten

Simpel gezegd geeft het vestigen van een voorkeursrecht aan de overheid het eerste recht van koop op een onroerende zaak. Het voorkeursrecht beperkt dus de mogelijkheden van de eigenaar om zijn onroerende zaak te verkopen. De reikwijdte van een voorkeursrecht is echter breder en volgt uit artikel 9.7 en de definities van vervreemder en vervreemding in de Omgevingswet.

Artikel 9.7 bepaalt kort gezegd dat de vervreemder niet overgaat tot vervreemding dan nadat hij de rechtspersoon op wiens naam het voorkeursrecht is gevestigd, in de gelegenheid heeft gesteld het goed te verkrijgen.

Dit betekent dat het vestigen van een voorkeursrecht leidt tot beperkingen voor de 'vervreemder' in de 'vervreemding'.

Het voorkeursrecht leidt tot beperkingen voor:

  • de eigenaar voor de overdraagbaarheid van de eigendom op de onroerende zaak.
  • de beperkt gerechtigden voor overdraagbaarheid van de volgende beperkte rechten op de onroerende zaak:
    • opstal
    • erfpacht
    • beklemming (zakelijk recht dat alleen in de provincie Groningen voorkomt en lijkt op een combinatie van erfpacht en opstal)
    • vruchtgebruik
  • de vereffenaar van een te ontbinden gemeenschap voor de verdeling van die gemeenschap of de overdracht van de eigendom, als de onroerende zaak onderdeel is van die gemeenschap. Bijvoorbeeld als de onroerende zaak onderdeel is van het vermogen van een te ontbinden rechtspersoon.

Als er een voorkeursrecht is gevestigd, kan de eigenaar, rechthebbende of vereffenaar de onroerende zaak of één van de 4 specifiek genoemde beperkte rechten dus niet zomaar aan iedereen verkopen of op grond van een andere titel de eigendom of dat recht overdragen (vervreemden). Als hij wil vervreemden, moet hij de onroerende zaak of het beperkte recht eerst ter verkrijging aanbieden aan de rechtspersoon op wiens naam het voorkeursrecht is gevestigd.

Vervreemding in strijd met het voorkeursrecht

Het voorkeursrecht brengt een wettelijke beperking aan in de overdraagbaarheid van de eigendom op een onroerende zaak of de beperkte rechten daarop. Deze goederenrechtelijke werking volgt uit de artikelen 9.7 en 9.22 van de Omgevingswet, in samenhang met artikel 3:83 van het Burgerlijk Wetboek.

Het kan voorkomen dat een eigenaar bij verkoop van zijn onroerende zaak de voorkeur geeft aan een particuliere partij, boven de publiekrechtelijke rechtspersoon. Bijvoorbeeld als hij een hogere vergoeding of betere vervreemdingsvoorwaarden verwacht. Dit kan leiden tot vervreemdingsconstructies, waarbij de eigenaar de aanbiedingsplicht probeert te omzeilen.

Artikel 9.22 van de Omgevingswet biedt daarvoor de overheid die het voorkeursrecht vestigde, een stok achter de deur. Het bepaalt dat de gemeente, de provincie of de Staat wegens strijd met het voorkeursrecht bij de rechtbank de nietigheid van rechtshandelingen kan inroepen. Het moet dan gaan om rechtshandelingen van de eigenaar of een beperkt gerechtigde die de kennelijke strekking hebben om afbreuk te doen aan het voorkeursrecht. De rechter bepaalt of er sprake is van kennelijke strekking.

Als de rechtbank het verzoek toewijst en overgaat tot nietigverklaring, geldt de oorspronkelijke rechtstoestand weer. De rechtbank draait de overdracht of verdeling van de onroerende zaak of de vestiging van het beperkte recht, in strijd met het voorkeursrecht, dus terug.

Controlerende rol notaris

De notaris heeft een controlerende rol en raadpleegt daarvoor de openbare registers.

Een notaris mag een notariële akte tot levering alleen in de openbare registers inschrijven als hij verklaart dat:

  1. er geen voorkeursrecht op de onroerende zaak ligt, en
  2. de vervreemding niet in strijd is met de regels over voorkeursrecht.

Dit volgt uit artikel 9.21 van de Omgevingswet.

Meer informatie

Meer informatie over het voorkeursrecht is te vinden op de volgende pagina’s:



Begrip: Vervreemder

Een vervreemder is

  1. eigenaar van een onroerende zaak met een voorkeursrecht, die tot vervreemding daarvan wil overgaan
  2. rechthebbende op een recht van opstal, erfpacht, beklemming of vruchtgebruik, waaraan een onroerende zaak met een voorkeursrecht is onderworpen, die tot vervreemding daarvan wil overgaan
  3. degene die bij ontbinding van een gemeenschap met de vereffening is belast, die tot vervreemding van een onroerende zaak met voorkeursrecht wil overgaan.

Begrip: Vervreemding

Vervreemding is

  1. overdracht in eigendom of verdeling van een onroerende zaak met een voorkeursrecht
  2. overdracht, verdeling of vestiging van een recht van opstal, erfpacht, beklemming of vruchtgebruik, waaraan een onroerende zaak met een voorkeursrecht is of wordt onderworpen.