Zaanstad: Hembrugterrein


“Door het toepassen van de Chw zit het Hembrugterrein bomvol mogelijkheden!”

Dennis Straat, wethouder RO

Situatie

Het Hembrugterrein is een voormalig defensieterrein van 43 hectare, bestaande uit bos (18 hectare) en bedrijfsbebouwing, waarvan ongeveer de helft de monumentenstatus heeft. De gebouwen staan goeddeels leeg. Het Rijksvastgoed- en ontwikkelingsbedrijf (RVB) is eigenaar van het gebied. RVB, provincie Noord-Holland en gemeente Zaanstad willen het terrein herontwikkelen tot een duurzaam en gemengd stedelijk gebied met waar mogelijk ook woningen. Woningbouw is niet eenvoudig in te passen vanwege de milieucontouren van het nabij gelegen bedrijventerrein Westpoort en Schiphol.

Hembrugterrein, Zaanstad

Doelstelling

Het doel is het Hembrugterrein te ontwikkelen tot een duurzaam en gemengd stedelijk gebied met (creatieve) bedrijvigheid, culturele instellingen, horeca en waar mogelijk ook woningen, aansluitend bij de grote regionale woningbehoefte. Het aantal woningen is maximaal 500 vanwege de beschikbare fysieke ruimte, de effecten op verkeer, milieu, waterhuishouding. Bij de situering van woningen zal rekening worden gehouden met de aanwezige kwaliteiten, de stedenbouwkundige situering en de milieusituatie. De ligging aan de Zaan en het Noordzeekanaalgebied worden hierbij als bijzondere kwaliteit gezien. Maar ook de groene uitstraling met het monumentale bos, maken deze omgeving uniek. Een doelgroepenverkenning heeft de aantrekkelijkheid van de locatie voor bepaalde doelgroepen onderschreven.

Stand van zaken

De ontwikkeling vergt tijd en kent nog veel onzekerheden, waardoor het niet mogelijk is om de economische uitvoerbaarheid binnen de gebruikelijke bestemmingsplanperiode te onderbouwen. Ook is een andere aanpak nodig om planvorming en investering in woningbouw uit te lokken. Te denken valt aan het toestaan van woningbouw onder voorbehoud van een toekomstig aanvaardbaar geluidniveau. De ontwikkeling van het Hembrugterrein blokkeert en het huidige instrumentarium biedt geen ruimte voor de voorgestane aanpak.

Gesteund door de mogelijkheden uit de 7e tranche van de Crisis- en herstelwet (en daarmee vooruitlopend op de Omgevingswet) wordt voor het Hembrugterrein een bestemmingsplan met een verbrede reikwijdte opgesteld. De gemeente Zaanstad wil het experiment aangaan om met een innovatieve en duurzame aanpak wel de beoogde (economische) ontwikkeling op gang te krijgen. Dit betekent dat het Hembrugterrein op een flexibele en organische manier wordt ontwikkeld, beginnend bij de verhuur van de bestaande monumenten en de openstelling van het terrein voor publiek. Flexibele ontwikkeling betekent ook geen vaste planning, maar het aansluiten bij de vraag vanuit de markt, de wensen van de gebruikers en de kansen die zich hier voordoen. Met het omgevingsplan leggen we de ruimtelijke kaders voor de invulling van het terrein vast voor de komende twintig jaar.

Vanwege de zware milieubelasting uit de omgeving op het Hembrugterrein in relatie tot de gewenste ontwikkeling, waaronder wonen, wordt verwacht dat het instrumentarium van de Chw alleen niet toereikend zal zijn om die gewenste ontwikkelingen te faciliteren. Daarom wordt ook nadrukkelijk gekeken naar de mogelijkheden die de Interimwet stad- en milieubenadering biedt voor het bereiken van een optimale fysieke leefomgeving. Na het doorlopen van het stappenplan Stad & Milieu zal de maximale geluidbelasting worden opgerekt naar maximaal 65 dB(A). Voor de lange termijn dient rekening te worden gehouden met de afspraken die gedaan zijn in het kader van de Visie Noordzeekanaalgebied. De inzet van de gemeenten Zaanstad en Amsterdam is dat door bronmaatregelen uiterlijk in 2030 de 57 dB(A) contour op de zuidelijke kade van het Hembrugterrein wordt gelegd. Overschrijding van de geluidgrenswaarden wordt gecompenseerd met andere maatregelen en kwaliteiten in het gebied.

De ruimtelijke ontwikkeling, die met het omgevingsplan Hembrug mogelijk wordt gemaakt, heeft geen nadelige milieugevolgen. Een milieueffectrapportage is daarom niet verplicht. Voor het omgevingsplan wordt wel een vormvrije m.e.r.-beoordeling gedaan. Als onderdeel van de vormvrije m.e.r.-beoordeling wordt een afweging gemaakt van risico's en kansen van de voorgenomen activiteiten. Ook zijn met de GGD afspraken gemaakt over het opstellen van een gezondheidsadvies. Daarnaast is een enquête gehouden over de leefbaarheid onder de direct aanwonenden van het Hembrugterrein. Het gezondheidsonderzoek is nog niet uitgevoerd; de resultaten van de enquête moeten nog worden verwerkt.

De Nota van uitgangspunten voor het Hembruggebied is eind 2014 geaccordeerd door de Stuurgroep en het college van B en W en vervolgens is deze op 12 januari 2015 door de gemeenteraad vastgesteld.

Volgende stappen

  • Intensief overleg met bedrijven over het nieuwe geurbeleid van de gemeente vindt plaats
  • Het afronden van de gebiedspaspoorten
  • Het voorontwerp volgt in 2016

Waarom Chw?

Lastige punten bij de ontwikkeling van het Hembrugterrein zijn de milieucontouren en de bodemverontreiniging. Vanwege de lange doorloop en de onzekerheden voldoet het huidige instrumentarium niet. Ook is een andere aanpak nodig om planvorming en investering in de huidige monumentale bebouwing uit te lokken. Onzekerheid over het uiteindelijke programma leidt er ook toe dat met minder nauwkeurigheid de causaliteit is vast te stellen voor het wettelijk verplichte kostenverhaal. De gemeente gaat het experiment aan om een innovatieve en duurzame ontwikkeling op gang te krijgen. De gemeenten krijgen ruimte om met de volgende onderwerpen te experimenteren:

  • Het plan gaat over de fysieke leefomgeving en niet alleen over de ruimtelijke aspecten daarbinnen, dat betekent dat ook milieumaatregelen, natuur, welstand enz. in het integrale plan kunnen worden meegenomen.
  • Verordeningen kunnen integraal onderdeel uitmaken van het plan, zoals ook is bepaald in het ontwerp van de Omgevingswet.
  • Grondexploitaties kunnen gefaseerd worden opgesteld. Dat betekent dat bij organische gebiedsontwikkeling niet direct een gedetailleerde grondexploitatie hoeft te worden geleverd.
  • Onderzoeken kunnen gefaseerd worden gedaan, in het begin globaal en hoe verder in het traject hoe gedetailleerder het onderzoek.
  • De termijn van 10 jaar waarbinnen het plan gerealiseerd moet zijn is niet meer van toepassing.

Doelgroep
Gemeente
Wettelijk instrument
Omgevingsplan
Anders werken
Bestuurlijke afwegingsruimte
Fase
Lopend
Provincie
Noord-Holland
Omgevingsthema
Water

Meer informatie