Eindhoven: Spoorzone


"De gemeente plukt 'Chw-vruchten' in de hele Spoorzone van Eindhoven."

Rien van Asten, programmamanager

Situatie

Uitgangssituatie: Begin deze eeuw startte de gemeente Eindhoven met de herontwikkeling van het voormalige Philipsterrein Strijp-S (27 hectare) tot een nieuw centrumgebied. Ruim 30% van de panden op Strijp S is industrieel erfgoed en rijksmonument. De herontwikkeling vergt een lange doorlooptijd waarbij tijdelijk gebruik een belangrijke rol vervult. Tijdelijk gebruik houdt het gebied levendig en het levert geld op. Beide zijn essentieel voor de succesvolle herontwikkeling van Strijp-S. De bodem in het gebied is op diverse plaatsen verontreinigd. Voorafgaand aan de vestiging van nieuwe functies wordt de bodem steeds gesaneerd.

In de vijfde tranche is het innovatieve experiment van Strijp-S uitgebreid tot de hele Spoorzone. De gemeente Eindhoven heeft de Spoorzone aangemerkt als met prioriteit te ontwikkelen gebied.  Het gebied omvat circa 300 meter aan weerszijden van het spoor en loopt vanaf de campus van de TU/E s, via het Stationsdistrict, het Stadionkwartier, Strijp-S, tot en met Strijp-T. Veel gebouwen en functies worden de komende jaren herijkt en herontwikkeld. Deze ontwikkeling was al in gang gezet op Strijp-S, wat onderdeel uitmaakt van de Spoorzone.

trein bij perron

Doelstelling

Voor Strijp-S gelden de doelstellingen:

  • Een creatieve mix van wonen, werken en recreëren.
  • Vestiging van bedrijvigheid in Brainport Eindhoven.
  • Ruimte geven aan creatieve initiatieven voor wonen en werken in monumentale gebouwen.
  • Een duurzame woon/werk/recreatieomgeving realiseren.

Voor de hele Spoorzone zijn de doelstellingen uitgebreid tot:

  • Een toekomstgerichte ontwikkeling van de 'vervoersaorta' van Eindhoven met het centraal station, stads- en streekvervoer en infrastructuur voor auto, fiets en voetgangers.
  • Langs deze verkeersader een mix van werken, winkelen, wonen, educatie, uitgaan en waar mogelijk andere, nieuwe functies.
  • Innovatieve maatregelen om de diverse functies goed te combineren binnen de context van een verantwoord niveau van veiligheid en geluid.

Stand van zaken

Ontwikkelingen in de afgelopen jaren:

Strijp-S

Op Strijp-S bevinden zich nu al ruim 450 kleinere en grotere bedrijven en instellingen. Deze bieden werk aan ruim 2.500 personen. Het scala aan voorzieningen op Strijp-S wordt steeds groter en gevarieerder. Zo komen op Strijp-S steeds meer (design-)winkels. Verder huisvest een deel van het voormalige Natlab nu onder dezelfde naam een filmhuis, een filmplatform en een collectief dat acteert op het snijvlak van kunst en technologie. Inmiddels is ook de VPRO gehuisvest in het Natlab.
In het Klokgebouw bevindt zich nu ook een (low budget) hotel. In 2014 is, mede op basis van de Chw, de vergunning verleend voor een grootschalig en veelzijdig sport-, media- en marketingconcept in een van de bestaande gebouwen op Strijp-S. Met de opening in het najaar van 2014 is daarmee wederom een nieuwe functie toegevoegd aan Strijp-S.
Ook bereiden we afspraken met de eigenaren voor om de aflopende (tijdelijke) vergunningen van verschillende - tijdelijk - nog te gebruiken gebouwen op Strijp-S op basis van de Chw te gaan vergunnen. Kortom, het daadwerkelijk gebruik van de Chw neemt nu echt toe.

In de Chw-visie past zeker het volgende voorbeeld: op Strijp-S staat een risicovol bedrijfspand met clean rooms. De risicocontour strekt zich uit over nabij gelegen woningen en over meerdere gebouwen op Strijp-S. Door constructief overleg met alle betrokkenen bereikten we overeenstemming, zodat het gebruik van het bedrijfspand de komende jaren kan worden voortgezet. Deze vergunning is aangepast zodat de risicocontouren niet meer over de omgeving reiken. Aldus kunnen de risicovolle processen worden gecontinueerd, waarbij zelfs nog een flexibilisering is mogelijk gemaakt waardoor ondernemers meer armslag hebben als het gaat om het gebruik van risicovolle stoffen. Dit komt ten goede aan het rendement van dit bedrijfspand. Hierdoor heeft zich op deze locatie in 2014 een zeer innovatief, van oorsprong Eindhovens bedrijf en nu onderdeel van een 'wereldspeler' gevestigd op 7.000 m2. In de toekomst komen op deze plek woningen.

Strijp-S trekt nu jaarlijks meer dan 1 miljoen bezoekers en is inmiddels, nationaal en internationaal, een begrip geworden en biedt toegevoegde waarde aan de Brainport regio Eindhoven. Strijp-S ontving in juni 2013 de Gulden Feniks, in de categorie Gebiedstransformatie en de aanmoedigingsprijs van de Neprom. In het voorjaar van 2014 is Strijp-S, vanwege de hier ondermeer bij de vergunningverlening gehanteerde werkwijze, bovendien genomineerd voor de 'Nu al eenvoudig beter-trofee'. Ook zijn architectuurprijzen toegekend voor de transformatie van twee Rijksmonumenten, waarin voorheen Philips-producten werden geassembleerd, tot de (loft)gebouwen Anton en Gerard.

Spoorzone (als geheel)

Hoewel de omvang van de transformatie in de hele Spoorzone minder 'massief in één keer' zal zijn dan op Strijp-S, zijn de kenmerken hetzelfde. Om een gelijk speelveld in de hele Spoorzone te krijgen is de gemeente begonnen om de experimenten van Strijp-S in de hele Spoorzone toe te passen. Zo ontstaat een evenwichtige ontwikkeling.
In najaar 2013 startte in de Spoorzone de sloop (afgerond in najaar 2014) van een deel (25.000 m2) van het complex van de Rabobank aan de Fellenoord. De nieuwbouw op dezelfde plaats (ongeveer 26.000 m2, 1.700 werkplekken voor 2.000 medewerkers) start voorjaar 2015 en wordt begin 2017 opgeleverd. De Chw is hier niet in directe zin toegepast, maar wel indirect. Doordat de Rabobank, de ontwikkelaar en de gemeente vanaf de eerste minuut samen zijn opgetrokken bij het identificeren van kansen en het soepel samen oplossen van (mogelijke) aandachtspunten.

Volgende stappen

In de afgelopen tijd ging de crisis ook in de Spoorzone te Eindhoven, waaronder Strijp-S, niet ongemerkt voorbij. Zoals op veel andere plaatsen in ons land, werden ook hier ontwikkelingen 'gefaseerd'. De realisatie werd dus in de tijd vooruit geschoven. Maar van 'stilstand' was geenszins sprake: de afgelopen tijd is intensief benut voor het voorbereiden van nieuwe ontwikkelingen om die snel uit te rollen als de tijd daar weer rijp voor zou worden. Daar plukken we nu de vruchten van: op allerlei locaties in de Spoorzone staan inmiddels weer hijskranen. De voornaamste focus ligt sinds medio 2015 op het realiseren van woningen, zowel in Strijp-S als in de rest van de Spoorzone. Daarbij gaat het niet alleen om nieuwbouw. Het ombouwen van grote, voormalige kantoorcomplexen en fabrieken naar woningen zit ook fors in de lift.

In de Spoorzone gaat het nu om:

  • 700 wooneenheden op Strijp-S
  • 700 studentenwoningen op TU/e-campus, waarvan 400 in voormalig onderwijs- en kantoorgebouw
  • 600 wooneenheden in voormalig kantoor Philips Lighting
  • 80 wooneenheden in voormalig KPN-datacenter
  • 400 nieuwbouw studenteneenheden op gesaneerde PTT-locatie
  • 750 nieuwbouw woningen op voormalig bedrijventerrein Strijp-T

Dit zijn onder andere plannen die eerder al voorzien werden om in 2015 tot ontwikkeling te komen: die gedachte is dus daadwerkelijk (meer dan) uitgekomen.

De afgelopen periode is ook gebruikt om eerdere problemen, zoals bijvoorbeeld woningbouw in gebieden waar rekening moet worden gehouden met externe veiligheid, op een verantwoorde en creatieve wijze op te lossen. Naast de woningbouw zit met name de vernieuwbouw van bestaande kantoren ook in de lift, naast nieuwbouw onder het gelijktijdig verminderen van de bestaande kantooroppervlakten. Ook hiervoor geldt dat de eerder voor 2015 gesignaleerde planrealisatie, feitelijk ook plaatsvindt.

Verder wordt voor een bedrijventerrein binnen de Spoorzone momenteel een plan voorbereid met de gedachte om de doorontwikkeling van dit terrein te gaan baseren op de nieuwe Omgevingswetgeving. Streven is hierbij dat de eigenaar van het grootste deel van dit bedrijventerrein en de gemeente vanaf het begin in belangrijke mate samen gaan optrekken.

Kortom, maatschappelijke initiatieven nemen in velerlei opzichten weer toe en dat daagt (des te meer) uit om als gemeentelijke overheid nieuwe wegen te (blijven) zoeken om die initiatieven mede mogelijk te maken. Vanzelfsprekend op een verantwoorde wijze, maar ook met een open mind inspelen op maatschappelijke vragen en op de context waarin die spelen: want in die context is vaak ook de oplossing te vinden.

Waarom Chw?

De dynamiek op Strijp-S en in de hele Spoorzone brengt het verdwijnen van bestaande functies en gebouwen met zich mee. Andere gewenste en nieuwe functies, die niet zijn opgenomen in het bestemmingsplan komen in beeld. Als je wilt inspelen op maatschappelijke initiatieven of snel wilt reageren moet je tijdelijk –voor een rendabele periode – kunnen afwijken van het bestemmingsplan.

Sinds de 1e tranche wordt de mogelijkheid geboden om op Strijp-S tijdelijk gebruik in afwijking van het bestemmingsplan voor een periode van 15 jaar toe te staan. Dit heeft een positief effect op de (financiële) haalbaarheid. In de 3e tranche is toegestaan de proceduretermijn sterk in te korten van 26 naar 8 weken. Dit verlaagt de drempel nog verder. In de 5e tranche zijn beide experimenten van Strijp-S uitgebreid naar de hele Spoorzone.
In de derde tranche is bovendien een experiment toegestaan met gebiedsgerichte bodemsanering in de hele Spoorzone. De Wet bodembescherming kende geen mogelijkheden voor een gebiedsgerichte benadering, waarbij vermengde verontreinigingen als één totaal mogen worden beschouwd. Om duurzame oplossingen tot stand te brengen in de relatie bovengrond–ondergrond wilde de gemeente een meer integrale benadering volgen.

Ervaring en resultaten Chw

Het effect is positief. Tijdelijk gebruik voorziet in een behoefte bij herstructurering waar vaak geruime tijd nodig is voor de overgang naar een permanente nieuwe bestemming. Tijdelijk gebruik stimuleert de creativiteit en nodigt uit om mee te doen. Bijvoorbeeld bij festivals, maar ook voor design, creatieve industrie, ICT en (urban) sport. Verder zijn de inkomsten van tijdelijk gebruik belangrijk. Die kunnen worden ingezet bij de herstructurering. In Strijp-S kan het bedrag van tijdelijke huuropbrengsten uiteindelijk oplopen tot € 40 miljoen.

Zoals hiervoor opgemerkt, heeft in de afgelopen jaren vooral de Chw-visie de gemeente verder geholpen. En dat moet niet worden onderschat, want onze ervaring is dat de Chw-visie steeds weer een bron van inspiratie en motivatie is. Hierdoor worden de diverse partners en medewerkers uitgedaagd om kien te zijn op kansen en vooral gespitst te zijn op dingen mogelijk maken. Zoals het ministerie van IenW vaak en terecht zegt: er kan ook binnen de huidige regelgeving veel meer dan je denkt, niet zelden ligt de voornaamste blokkade bij ons zelf of in wat we als organisatie gewend zijn te doen, en in onze cultuur om eventuele (maar vaak niet erg waarschijnlijke) toekomstige risico's te zeer te willen voorkomen.

Grootste winstpunt is en blijft de uitdaging/motivatie om vanuit de kern van de Chw: wees gespitst op kansen, zie regelgeving vooral als ankerpunten om dingen mogelijk te maken en daarover extern (met ondernemers en dergelijke) en intern (met collega's en met andere publieke organen) in gesprek te gaan en samen dingen mogelijk maken.

Grootste knelpunt is dat de 'verruiming' vanuit de Chw niet altijd aansluit bij aanpalende wet- en regelgeving. Zo is voor de Spoorzone via de Chw geregeld dat we grond kunnen bergen binnen de gehele Spoorzone. De daadwerkelijke toepassing daarvan vergt dat eerst binnen de Spoorzone gebieden moeten worden bekeken waar de te bergen grond daadwerkelijk kan worden ondergebracht. En dat betekent weer dat eerst moet worden vastgesteld welke gebied(en) voor de berging geschikt zijn (qua bodemgesteldheid, qua bestemmingsplan etc.).

Met de inzichten van nu zou het projectteam de volgende keer 'een paar slagen verder doordenken'. Onze wet- en regelgeving is niet alleen complex maar ook onderling verbonden (of juist niet, terwijl dat wel handig zou zijn). Het is één ding om gebruik te kunnen maken van de Chw. Maar zeker zo belangrijk is om 'de hele keten' vooraf in beschouwing te nemen, dus inclusief de (al dan niet) aansluitende wet- en regelgeving (ook: lokaal). Op die manier krijg je vanaf het begin goed zicht op hoe een bepaalde vergunning soepel kan worden verleend. Bovendien kun je dan ook beter de regie voeren op de afstemming met aanpalende regelgeving en aanpalende interne en externe processen.


Doelgroep
Bedrijf, Gemeente
Fase
Lopend
Provincie
Noord-Brabant
Maatschappelijke opgave
Duurzaam platteland, Duurzame verstedelijking
Omgevingsthema
Water

Meer informatie

Website: eindhoven.nl

Programmateam Spoorzone:
Rien van Asten, r.van.asten@eindhoven.nl