Zutphen: De Mars
De Chw verankert de ambitie van de gemeente Zutphen voor een hogere energieprestatie bij de woningbouw in Noorderhaven. Maar: verwacht geen wonderen van wetgeving alleen, want de ambitie zal je samen met de ontwikkelende partijen moeten realiseren.
Edwin Koning, gebiedsmanager
Situatie
De Mars is het oudste bedrijventerrein van Zutphen en een van de grootste van Gelderland. Het gebied wordt herontwikkeld tot een aantrekkelijk, duurzaam en bestendig gebied met een mix van bedrijven, kantoren, woningen en ruimte voor natuur en recreatie.
Doelstellingen
- Wonen op een ecologisch verantwoorde manier; een ‘toekomst-bewuste’ flexibele woonvorm waarbij bewust gebruik van water en energie, zorg voor het milieu en een comfortabele leefruimte één geheel vormen.
- Collectieve warmtelevering als ‘drager’ van de gebiedsontwikkeling.
- Woningen bouwen met een EPC (energieprestatiecoëfficiënt) van maximaal 75% t.o.v. het Bouwbesluit 2003 (< 0,43). Lagere waarden zijn toegestaan, maar worden niet afgedwongen.
- Mars Noord: ruimte voor industrie in de zwaardere milieucategorieën.
- Mars Midden: commercieel hart met retail, lichte bedrijvigheid, kantoren en voorzieningen.
- Noorderhaven en Spoorzone: stedelijk wonen en werken dichtbij de binnenstad, het openbaar vervoer en de rivier de IJssel.
Stand van zaken
- Voor de Noorderhaven is een plan uitgewerkt voor 900 woningen. Voor de energieopwekking was ingezet op een collectief systeem van warmtelevering voor verwarming en warmwater. Het innovatieve energiesysteem is in 2011 aanbesteed. Het is helaas niet gelukt om met de beste aanbieder tot een overeenkomst te komen. Bottleneck was de combinatie van de woningbouwmarkt, de kosten en de financieringsbehoefte. De gemeente Zutphen heeft alle mogelijke opties onderzocht om tot een oplossing te komen. Zo is subsidie in het vooruitzicht gesteld en zijn aanvullende middelen toegekend vanuit provincie en NV Oost. De bouwer heeft ruimte geboden en was bereid de reguliere middelen in te zetten voor de warmtevoorziening in de woningen. Er is SDE-subsidie aangevraagd via de energieaanbieder en de mogelijkheden voor laagrentende leningen van overheden zijn onderzocht. Het toenmalige ministerie van Infrastructuur en Milieu is verzocht om te kijken of ze middelen beschikbaar hadden (SDE) of daarin een rol kunnen spelen; dit was niet het geval. De gemeente heeft uiteindelijk een maximale grens aan de gemeentelijke bijdrage gesteld en heeft vanwege de marktomstandigheden geen garantie kunnen geven voor de afzet van de woningbouw. De aanbieder hanteerde een bepaald rendement vanuit concernoverwegingen en uiteraard ter afdekking van marktrisico’s in toekomstige prijsontwikkelingen (gas). Daarmee werd ruim de grens overschreden van de doelstelling van de aanbesteding, namelijk dat de markt een warmtesysteem zou realiseren en de commerciële kansen en risico’s zou benutten, waarbij bekend was welke bijdrage de gemeente beschikbaar wilde stellen. Uiteindelijk is de conclusie getrokken dat het financieel niet rendabel is gebleken om een collectief warmtesysteem tot stand te brengen, vanwege de beoogde rendementen, grote externe financieringsbehoefte en onmogelijkheid garanties te geven over de woningbouwmarkt.
- De woningbouw is intussen wel gestart. Met kleinschalige en meer eenvoudige middelen wordt invulling gegeven aan duurzaam bouwen, onder meer in collectief particulier opdrachtgeverschap en bij de sociale woningbouw. Een afwijking van de EPC is daarbij niet meer nodig. De geldende EPC-normen worden gehanteerd. Lagere EPC-waarden zijn toegestaan, maar worden niet afgedwongen.
Waarom Chw?
De gemeente Zutphen had de ambitie om in het gebied De Mars een volledig energieneutrale woonwijk realiseren. Daarvoor is het nodig om zowel de opwekking van energie duurzaam tot stand te brengen als aan de woningen zelf veel energiebesparende maatregelen te treffen. Dit kan worden bereikt door een EPC voor de woningen voor te schrijven die 25% lager is dan de norm in het Bouwbesluit én de koppeling met de aansluiting op beschikbare restwarmte. De Chw levert de noodzakelijke ruimte om te experimenteren met deze afwijking van het Bouwbesluit.
Ervaring en resultaten Chw
De aanvraag om als experiment onder de Chw te fungeren paste in de gemeentelijke ambitie voor duurzame woningbouw. Nu het niet haalbaar is gebleken om een systeem van collectieve warmtevoorziening tot stand te brengen, heeft de gemeente de experimenteerruimte van de Chw niet nodig. De Chw heeft geen doorslaggevende rol kunnen spelen in het slagen van het experiment. Het lag aan de marktomstandigheden dat de duurzame energievoorziening financieel niet rond kwam.