's-Hertogenbosch: Maasdonk, Nuland-Oost
"De winst van de Chw is dat procedures sneller verlopen en de gemeente in de planvorming kan doorpakken. De uitvoering blijft toch afhankelijk van de economische situatie."
Paul van Dongen, voormalig projectleider ontwikkelingsgebied Nuland-Oost
Situatie
Het project Nuland-Oost bestaat uit twee delen: het herstructureren van bedrijventerrein De Terp en het bouwen van woningen: De Pelgrimsche Hoeve. Op het bedrijventerrein is bij de start van de planontwikkeling een recyclingbedrijf aanwezig. Dit bedrijf heeft een milieuhindercirkel die over het gebied van De Pelgrimsche Hoeve ligt. Hierdoor was het aanvankelijk niet mogelijk het bestemmingsplan voor de woningbouw tot stand te brengen.
Doelstellingen
- Bouw van 275 woningen aan de noordkant van het gebied.
- Transformatie van een zwaar/middelbaar zwaar bedrijventerrein naar categorie licht (3,1).
- Uitkopen van recyclebedrijf met zware milieucontour.
Stand van zaken
- De gemeenteraad van de voormalige gemeente Maasdonk (door herindeling nu gemeente 's-Hertogenbosch) heeft op 31 mei 2011 het gebiedsontwikkelingsplan, het bestemmingsplan en het exploitatieplan Nuland-Oost vastgesteld. De voormalige gemeente Maasdonk is daarmee de eerste gemeente met een vastgesteld gebiedsontwikkelingsplan.
- Het gebiedsontwikkelingsplan vormt in Nuland-Oost een hoofdstuk in (de toelichting van) het bestemmingsplan. Daarmee is de verbinding tussen gebiedsontwikkelingsplan en bestemmingsplan heel direct. De maatregelen die het gebiedsontwikkelingsplan kent om te verzekeren dat de woningen die worden gebouwd geen geluidoverlast ondervinden zijn tweeledig. Ten eerste de koopovereenkomst met het bedrijf die voorziet in beëindiging van het bedrijf voordat de woningen worden opgeleverd. Ten tweede wordt het plan zo gefaseerd dat de woningen buiten de milieucirkel eerst worden gebouwd en de woningen in de milieucirkel het laatste. Zo ontstaat een dubbele waarborg, waarmee zeker is gesteld dat in Nuland-Oost overschrijding van een norm niet zal optreden.
- In haar uitspraak van 1 augustus 2012 verwerpt de Raad van State het ingestelde beroep tegen het bestemmingsplan, gebiedsontwikkelingsplan en exploitatieplan. Daarmee zijn de plannen onherroepelijk.
- De uitvoering van het plan is -zelfs al vooruitlopend op de uitspraak in beroep in mei 2012- gestart met de aanpak van de infrastructuur op het bedrijventerrein.
- Begin 2013 is het recyclingbedrijf vertrokken. Daarmee is de hindercirkel over het toekomstig woongebied definitief verdwenen en kon de uitwerking van dit gebied beginnen.
Volgende stappen
- Vanwege de economische situatie is voorzichtig begonnen met het ontwikkelen van een plan met 15 woonkavels. Om te zorgen voor een goede ontsluiting is ook een groot gedeelte van de infrastructuur in het gebied ter hand genomen. In oktober 2013 zijn de woonkavels in de verkoop gebracht. Ondanks de eerder getoonde interesse is er in januari 2015 slechts 1 optie op een kavel genomen. In 2015 werkt de gemeente de tweede fase uit. De onderhandelingen met een projectontwikkelaar zijn inmiddels gestart. Naar verwachting kan in 2015 met de bouw van de woningen worden gestart. Bij de verdere uitwerking van het woongebied zal gebruik worden gemaakt van het instrumentarium dat de Chw biedt (versnelde procedures).
- Het bedrijventerrein biedt ruimte voor bedrijven in de categorie 2 t/m 3.1 en met een grootte van maximaal 5000 m2 (provinciale eis cat. 3 gemeente). Vanaf medio 2014 is de vraag naar bedrijfskavels heel voorzichtig op gang gekomen. Januari 2015 lopen er gesprekken met drie bedrijven en is er een aanvraag voor aankoop van een kavel.
- Het bedrijventerrein is nog niet bouwrijp als het gaat om de aanwezigheid van nutsvoorzieningen, sanering van de bodem op een grote kavel in het gebied, slopen van twee panden, ophogen van kavels en het maken/plannen van inritten. Alle kavels zijn in 2014 opnieuw ingemeten qua omvang en ligging. Het peil van de kavels moet nog in 2015 bepaald worden.
Waarom Chw?
De Chw heeft de gemeente de mogelijkheid gegeven om vooruitlopend op de beëindiging van de activiteiten van een bestaand recyclingbedrijf alvast woningbouw te plannen en te ontwikkelen binnen de milieucontour van dat bedrijf. Het gebiedsontwikkelingsplan voorziet in sanering van het bedrijf voordat de woningbouw daadwerkelijk wordt gerealiseerd.
Volgens de reguliere aanpak moet eerst het bedrijf worden gesaneerd voordat het bestemmingsplan met de woningbouw kan worden vastgesteld. Die situatie zorgde lange tijd voor een patstelling. Het bedrijf wachtte de initiatieven van de gemeente af en kwam pas in beweging toen het instrumentarium van de Chw in stelling werd gebracht. Dit heeft ertoe geleid dat op de dag dat het bestemmingsplan is vastgesteld ook een koopovereenkomst met het recyclingbedrijf kon worden gesloten, waardoor het bedrijf tijdig zal verdwijnen. Op de keper beschouwd had de ontwikkeling mogelijk ook zonder de Chw gestalte kunnen krijgen. Het is zeer de vraag of de doorbraak zonder de Chw was bereikt. De gemeente kreeg met de Chw een nieuw instrument in handen en het betrokken bedrijf moest de passieve houding laten varen. Zonder Chw was de vaart waarschijnlijk niet in het proces gekomen en was het bestemmingsplan niet vastgesteld terwijl het recyclingbedrijf feitelijk nog niet was verdwenen.
Ervaring en resultaten Chw
- De gemeente schat dat een versnelling van circa 2 jaar is bereikt. Dat geeft ook een fors financieel voordeel (grondrente). Het instrumentarium van de Chw heeft bovendien geholpen bij het uitplaatsen van een bedrijf en draagt bij aan de integrale ontwikkeling van het gebied.
- De Chw vormde het 'breekijzer in de onderhandeling'. De aanwijzing door de minister tot ontwikkelingsgebied bevestigde dat de gemeente 'goed bezig was' en gaf ook naar het bedrijf het signaal dat er nu echt zou worden doorgepakt. De gemeente heeft de procedure vervolgens netjes afgewerkt. De Raad van State heeft het enige beroep afgewezen en de uitvoering is inmiddels in volle gang.
- Ook bij de uitwerking van het woongebied en herstructurering van het bedrijventerrein biedt de Chw op de achtergrond een positieve bijdrage. Door de Chw is een onnodige procedure tegen het uitwerkingsplan voorkomen.
Meningen en tips
- Winstpunt van de Chw is dat de procedures sneller verlopen en het doorpakken van de gemeente positief bij de ondernemers op het bedrijventerrein en de inwoners van Nuland is ontvangen.
- Knelpunt is dat ondanks de naam van de Crisis- en herstelwet deze de crisis niet wegneemt. De slechte economische situatie tempert de ontwikkeling van het plan.
- Een ander knelpunt is dat de nutsbedrijven niet zonder meer bereid zijn voorzieningen aan te leggen als er nog geen afnemers bekend zijn. Dit betekent dat de gemeente de kavels niet bouwrijp kan leveren, waardoor de verkoop stokt. Dit brengt vertraging en extra kosten met zich mee.
Tip 1: Kijk goed naar de instrumenten van de Chw – die bieden veel mogelijkheden.
Tip 2: Stel de haalbaarheid van je plan goed zeker – geef aandacht aan de maatregelen die (op den duur) de goede milieukwaliteit moeten borgen.
Meer Informatie
Website:
- ruimtelijkeplannen.nl bestemmingsplan Nuland Oost
Projectleiders
- Esther Kolkman (woongebied Pelgrimsche Hoeve)
- Berry Bruekers (Bedrijventerrein De Terp)
Contactpersoon
- Paul van Dongen, vandongen@s-hertogenbosch.nl