Doetinchem: Iseldoks (voorheen Hamburgerhoek)
De veroorzakers van geluid- en geurhinder in het project Iseldoks (eerder Hamburgerbroek) liggen buiten het plangebied. Met hen zijn afspraken over de maatregelen gemaakt. Daardoor kunnen we nu al beginnen met de bouw van de woonwijk en hoeven we niet te wachten op de bouw van de geluidafschermende kantoorbebouwing.
Wim Beijer, projectleider
Situatie
Het bedrijventerrein Hamburgerhoek is op zijn retour en wordt omgezet in een nieuwe woonwijk Iseldoks aan de grens van de binnenstad van Doetinchem en de IJssel. Kenmerkend voor het plan is de aanleg van een zij-arm aan de Oude IJssel. De elementen ISEL (IJssel) en Doks (havens) verbinden de aantrekkelijkheid van het wonen en recreëren in een toekomstgerichte stadse omgeving met een historisch industrieel verleden. Vlak buiten het gebied ligt een papierfabriek die zorgt voor een geluidcontour over het te ontwikkelen gebied. Een diervoederfabriek zorgt voor geuroverlast.
Doelstelling
De gemeente Doetinchem wil de verouderde bedrijfslocatie transformeren naar een woongebied met ongeveer 450 woningen, gecombineerd met kantoren en commerciële voorzieningen. Hiervoor moeten milieubelemmeringen worden opgelost of teruggebracht zodat de planontwikkeling voldoet aan de eisen van de verschillende milieuwetten.
Stand van zaken
- De gemeenteraad heeft het bestemmingsplan Hamburgerbroek-Intermecoterrein in juni 2011 vastgesteld.
- In oktober 2013 hebben gemeente Doetinchem en Kondor Wessels Projecten een overeenkomst getekend voor de ontwikkeling van Iseldoks 1, de eerste fase van het plan. Iseldoks 1 omvat de bouw van 75 appartementen, 38 zorgappartementen, 12 dekwoningen en 12 grondgebonden stadswoningen en daarnaast biedt Iseldoks 1 ruimte voor ongeveer 800 m2 kantoor en 6.000 m2 winkels. Voor de woningen in Iseldoks 1 gelden geen milieubelemmeringen die met het instrumentarium van de Chw zijn aangepakt.
- Het signaal 'start bouw' van Iseldoks 1 is gegeven in maart 2014. Door allerlei tegenvallers in het terrein en de contractafhandeling heeft de feitelijke start van de bouw pas in december 2014 plaatsgevonden.
- Het bestemmingsplan voor de tweede fase (Iseldoks 2) is in ontwerp afgerond en is vanaf 15 januari 2015 ter visie gelegd. Het ontwerp-bestemmingsplan bevat de 'plus' van de Chw, doordat een gebieds-ontwikkelingsplan is meegestuurd, dat zowel betrekking heeft op het gebied van Iseldoks 2 als voor het gebied Iseldoks 1, waarvoor de bestemmingsplanprocedure al geheel is doorlopen. Het bestemmingsplan is 5 november 2015 vastgesteld. Tegen het plan zijn geen beroepen ingediend, waarmee het plan met de plus van de Chw na het verloop van de beroepstermijn onherroepelijk is komen vast te staan.
- Het gebiedsontwikkelingsplan gaat in op de geur- en geluidcontour over het plangebied. Het geurprobleem van de nabijgelegen diervoederfabriek is, ook dankzij de Chw, opgelost door maatregelen bij en door deze fabriek. Deze werkzaamheden zijn in 2015 uitgevoerd. De gemeente Doetinchem heeft voor de helft bijgedragen aan de kosten hiervan. De milieuvergunning is bijgesteld en in 2014 vastgesteld. De Chw heeft steun geboden bij het tot stand komen van de overeenkomst waarin is afgesproken volgens de best beschikbare techniek geurmaatregelen te treffen en waarin de daarvoor benodigde financieringsafspraken zijn vastgelegd.
De geluidcontour van de papierfabriek over het plangebied Iseldoks 2 neemt af als afschermende bebouwing in het gebied Iseldoks 1 tot stand is gekomen. De woningen in gebied Iseldoks 2 voldoen mogelijk tot dat moment niet aan de geluidnormen. De plus van de Chw maakt het mogelijk het bestemmingsplan toch al tot stand te brengen en tijdelijk de overschrijding van de geluidnorm toe te staan. De bebouwing in Iseldoks 1 zorgt voor voldoende afname van het geluidniveau. In het geval deze bebouwing niet binnen de maximale toegestane overschrijdingstermijn van 10 jaar tot stand is gekomen, dan neemt de gemeente zelf afschermende maatregelen (geluidscherm). Deze maatregel is in het plan voorzien en financieel afgedekt. De bouw van de woningen verloopt toch voorspoedig en de oplevering vindt plaats in juli 2016.
Volgende stappen
- De verkoop van de woningen in Iseldoks is in oktober 2015 gestart. De woningen worden juli 2016 opgeleverd.
- Vanaf 2016 vindt de verdere uitwerking van de tweede fase van Iseldoks plaats.
Waarom Chw?
De gemeente heeft Iseldoks als ontwikkelingsgebied aangemeld om tijdelijk af te kunnen wijken van milieunormen. De gemeente achtte het gezien de crisis niet haalbaar om de afschermende bebouwing als eerste te realiseren en te financieren. De afscherming werd nodig geacht om het geluidniveau van een net buiten het ontwikkelingsgebied gelegen papierfabriek voldoende terug te brengen voor woningen in de 2e fase van het plan. De Chw zou helpen om het probleem van de fasering op te lossen. De woningen zouden tijdelijk meer geluidoverlast hebben. Die overlast zou verdwijnen zodra de afschermende bebouwing, als sluitstuk van de gebiedsontwikkeling, tot stand was gekomen. Ook voor de geuroverlast was het de vraag of beperkende maatregelen bij de bron tijdig tot stand zouden komen.
Ervaring en resultaten Chw
- De aanwijzing tot ontwikkelingsgebied heeft geholpen bij de positiebepaling van de gemeente en bij het bereiken van overeenstemming met het bedrijf over een passend maatregelenpakket voor het inperken van de geuroverlast. Voor de geluidoverlast wordt als zekerstelling gebruik gemaakt van het extra instrumentarium van de Chw.
- Als gevolg van de crisis (ineenstorten van de woningmarkt en daling grondprijzen) en de daardoor ontstane problemen, is de versnelling die mogelijk is door de Chw, niet gerealiseerd. Bij betere marktomstandigheden had woningbouw eerder kunnen starten. De maatregelen voor beperking van de geurhinder waren dan niet tijdig getroffen. Met inzet van het instrumentarium van de Chw had de gemeente een tijdelijke overlastsituatie kunnen toestaan. Voor geluid is tijdelijke overschrijding van de norm met het plan toegestaan.
- Als de gemeente opnieuw met het project zou beginnen, dan zou zij opnieuw de inzet van Chw overwegen.