Diemen: Bergwijkpark
Het kantorengebied Bergwijkpark Noord transformeert snel naar een gemengd woon-werkgebied met voorzieningen na open uitnodiging aan de markt in het Strategisch Masterplan. Toepassing van de Crisis- en herstelwet faciliteert de gefaseerde ontwikkeling en levert een bijdrage aan de oplossing van de geluidproblematiek vanuit naastgelegen industrieterrein.
Koen Wagemakers, projectmanager Bergwijkpark
Situatie
Het kantorengebied Bergwijkpark Noord in de gemeente Diemen ligt noordoostelijk van de Gooiseweg, tussen de Daalwijkdreef en de trein- en metrolijn. Het gebied is ongeveer 45 ha groot. De kantoren dateren uit de jaren '70 en '80 van de vorige eeuw en kennen inmiddels een leegstand van meer dan 75%. Het is, mede gezien het overaanbod op de kantorenmarkt, niet de verwachting dat in deze situatie veel verandering zal komen.
Doelstelling
De gemeente Diemen heeft tot doel het gebied Bergwijkpark stapsgewijs te ontwikkelen tot een gemengd woon-werkgebied met bijbehorende voorzieningen. Hiermee wordt de leefbaarheid van het gebied verbeterd. Met de beoogde nieuwbouw van appartementen in met name de categorieën goedkope koop- en middeldure huur wordt tegemoetgekomen aan de behoefte aan passende woonruimte. Door de economische crisis is het aantal woningzoekenden voor de Stadsregio Amsterdam sterk gegroeid.
Bij de herontwikkeling van Bergwijkpark wordt er ook naar gestreefd om aan te sluiten op duurzame energiebronnen.
Stand van zaken
In 2012 heeft de gemeente een Strategisch Masterplan voor het gebied opgesteld, dat is gestoeld op het beginsel van uitnodigingsplanologie. Insteek is dat de gebiedstransformatie voor de gemeente kostenneutraal verloopt en dat het kostenverhaal voor de infrastructurele werken wordt losgekoppeld van de integrale gebiedsexploitatie door dit te koppelen aan een concreet deelgebied. De door de gemeente uitgestoken hand is opgepakt door Snippe Projecten. Gezamenlijk is het Masterplan in 2013 uitgewerkt en aangepast. In 2014 heeft Soeters Van Eldonk architecten een stedenbouwkundig plan gemaakt voor het noordoostelijk deelgebied van Bergwijkpark, Holland Park genoemd. In dit plangebied is plaats voor ongeveer 3.000 appartementen in een stedelijk woonmilieu. Verder wordt voor het aspect geluid gezocht naar innovatieve maatwerkvoorschriften die zoveel mogelijk parallel aan de realisatie van het project zullen worden uitgevoerd en waarbij – voor de leefomgevingskwaliteit – gestreefd wordt naar het wegnemen van de geluidbelasting voorafgaand aan de ingebruikname van de woningen.
In 2015 zijn de eerste omgevingsvergunningen verleend en is daadwerkelijk gestart met de bouw van de eerste ongeveer 300 appartementen.
Voor een duurzaam energiesysteem is gekozen voor het aantakken op het bestaande warmtenet van Nuon, dat wordt gevoed vanuit de Diemercentrale, in combinatie met het aanbrengen van zonnepanelen. Met het aantakken op het bestaande warmtenet wordt dit warmtenet efficiënter gebruikt. Hiermee wordt een aanzienlijke CO2-reductie bereikt.
- Ontwerp-bestemmingsplan heeft ter inzage gelegen van 21 augustus tot en met 1 oktober 2015.
- Vastgesteld bestemmingsplan met verbrede reikwijdte en milieueffectrapport (MER) heeft van 5 februari tot en met 17 maart 2016 ter inzage gelegen.
- Er is beroep ingesteld tegen het weg bestemmen van een functie – niet Chw-gerelateerd.
- Behandeling beroep 30 juni 2016.
Volgende stappen
- De sloop van alle verouderde kantoorpanden wordt in 2016 afgerond.
- In de loop van 2016 zal, ongeveer elk kwartaal, een volgend bouwblok in aanbouw worden genomen.
- Met de herinrichting van de openbare ruimte zal ook in 2016 gestart worden.
Waarom Crisis- en herstelwet (Chw)?
De gemeente Diemen wil met een flexibel ruimtelijk plan tot herontwikkeling van het gebied Bergwijkpark komen. De gemeente heeft om deze reden het gebied aangemeld als innovatief experiment verbrede reikwijdte, dat aansluit bij soortgelijke experimenten die zijn aangemeld vanaf de zevende tranche van het Besluit uitvoering Chw. Het experiment onder de Chw geeft ruimte om een bestemmingsplan op te stellen met een verbrede reikwijdte:
- Het plan gaat over de fysieke leefomgeving en niet alleen over de ruimtelijke aspecten daarbinnen, dat betekent dat ook milieumaatregelen, natuur, welstand enz. in het integrale plan kunnen worden meegenomen.
- Verordeningen kunnen integraal onderdeel uitmaken van het plan, zoals ook bepaald in het ontwerp van de Omgevingswet.
- Grondexploitaties kunnen gefaseerd worden opgesteld. Dat betekent dat bij organische gebiedsontwikkeling niet direct een gedetailleerde grondexploitatie hoeft te worden geleverd.
- Onderzoeken kunnen gefaseerd worden gedaan, in het begin globaal en hoe verder in het traject hoe gedetailleerder het onderzoek.
Bovendien krijgt de gemeente een aanvullende afwijkingsmogelijkheid zoals de verruiming in de 7e tranche voor de bestemmingsplangebieden Binckhorst in de gemeente Den Haag en Hembrugterrein in de gemeente Zaanstad. Deze mogelijkheid heeft betrekking op geluidnormen. In het kader van dit experiment mag tijdelijk afgeweken worden van de maximale waarden voor piekgeluid en mag de maximale ontheffingswaarde voor woningen binnen de zone rond een gezoneerd industrieterrein op 65 dB(A) worden gesteld, waarbij deze afwijking gedurende maximaal tien jaar is toegestaan. Ook zijn de ontheffingsmogelijkheden rond verkeerslawaai verruimd.
Ervaring en resultaten Chw
In het bestemmingsplan is beperkt gebruik gemaakt van de mogelijkheden van de verbrede reikwijdte. Aanleiding voor de verbrede reikwijdte was o.a. piekgeluiden van de metro- werkplaats om daar tijdelijk van de normen af te wijken. Dit is opgelost met maatwerkafspraken. De verbreding zit nu vooral in sociaal maatschappelijke onderbouwing met name de sociale veiligheid en de ruimtelijke keuzes die daardoor gemaakt zijn. Zienswijzen die de gemeente heeft ontvangen spelen op dit gebied.
Door de omvang van het project bestond mer-plicht. De gemeente vond het lastig om dit instrument toe te passen. De complexiteit rondom de MER had vooral te maken met de 'organische' vorm van ontwikkelen. Bij de planvorming is gezocht naar het bieden van zoveel mogelijk vrijheid en speelruimte, zodat het plan heel flexibel aangepast kan worden wanneer de omstandigheden wijzigen. Een MER gaat veelal uit van juist heel duidelijk ingekaderde en vaste plannen. Die uiteenlopende uitgangspunten plaatsten ons voor een probleem. Onze aanpak was om dit probleem van begin af aan bespreekbaar te maken met de Commissie m.e.r.. We hebben een oplossing gevonden door een soort 'worst case' benadering te hanteren. De gedachte daarbij was 'als dit allemaal kan, kan minder ook', waardoor de gewenste flexibiliteit bereikt werd. De Commissie m.e.r. was uiteindelijk positief over hoe de gemeente dit heeft gedaan.
Meer informatie
Projectmanager
- Rinze van Veen,
r.vanveen@diemen.nl