Amstelveen: De Scheg
“De Scheg is Amstelveens laatste uitbreidingswijk en daarom maken we er iets bijzonders van. De verbrede reikwijdte van het bestemmingsplan geeft ons extra mogelijkheden om dit doel te bereiken.”
Peter Bot, wethouder Ruimtelijke ordening gemeente Amstelveen
Situatie
Het gebied De Scheg ligt ten zuiden van de Amstelveense wijk Westwijk en is het laatste uitleggebied van de gemeente Amstelveen. Het gebied is bruto ongeveer 50 hectare groot. De gemeente Amstelveen voert geen actief grondbeleid en heeft zelf slechts één perceel van 1,5 hectare in bezit. Het gebied is van oudsher een tuinbouwgebied en de doelstelling van de gemeente is om het gebied op een organische manier om te vormen tot een woonwijk.
Doelstelling
Amstelveen is een gewild woongebied. De Scheg moet een woonwijk worden met 800 tot 900 woningen, die in een continue bouwstroom tot stand komt. De gemeente ziet De Scheg als voorbeeldproject voor energiezuinig bouwen in de Metropoolregio Amsterdam en heeft gekozen om de duurzame invulling tot stand te brengen met het relatief nieuwe instrument “GPR-Stedenbouw”. Dit instrument kijkt verder dan alleen energie en stuurt ook op onder meer ruimtelijke inrichting, gezondheid, gebruikswaarde en toekomstwaarde. In de Scheg zal de gemeente de nadruk leggen op de pijlers gebruikswaarde en toekomstwaarde, terwijl ook de pijler ‘energie’ extra aandacht behoudt.
Stand van zaken
De Ontwikkelvisie voor de Scheg is op 30 september 2015 door de gemeenteraad vastgesteld; hierin is het Ruimtelijk Kader (stedenbouwkundige visie) opgenomen en de beschrijving van de verschillende doelstellingen voor de ontwikkeling, zoals particulier opdrachtgeverschap en energie en duurzaamheid. Tot de Ontwikkelvisie behoort ook een financiële haalbaarheidsstudie. Hiermee is aangetoond dat de ontwikkeling financieel haalbaar is. Ook is in de Ontwikkelvisie opgenomen welke ruimtelijke procedure de voorkeur heeft om de Scheg tot ontwikkeling te brengen. Vastgelegd is om te werken met een globaal bestemmingsplan met uitwerkingsverplichting en een exploitatieplan dat ook in dit stramien meeloopt. Beide plannen worden momenteel opgesteld.
Volgende stappen
De gemeente is na de vaststelling van de Ontwikkelvisie gestart met het voorbereiden van het globale bestemmingsplan met uitwerkingsverplichting en het bijbehorende exploitatieplan. Met enkele grote grondeigenaren wordt ook onderhandeld over het opstellen van een anterieure overeenkomst, zodat zij voor hun terreinen een directe bouwtitel kunnen krijgen in het verder globale bestemmingsplan. Verwachting is dat uiterlijk in het voorjaar van 2017 de anterieure overeenkomsten worden getekend en vervolgens het bestemmingsplan medio 2017 wordt vastgesteld.
Waarom Chw?
De gemeente Amstelveen wil met een flexibel ruimtelijk plan tot herontwikkeling van het gebied De Scheg komen. De gemeente heeft om deze reden het gebied aangemeld als innovatief experiment vooruitlopend op Omgevingswet, dat aansluit bij soortgelijke experimenten die zijn aangemeld vanaf de zevende tranche van het Besluit uitvoering Chw. Het experiment onder de Chw geeft ruimte om een bestemmingsplan op te stellen met een verbrede reikwijdte:
- Het plan gaat over de fysieke leefomgeving en niet alleen over de ruimtelijke aspecten daarbinnen, dat betekent dat ook milieumaatregelen, natuur, welstand enz. in het integrale plan kunnen worden meegenomen.
- Verordeningen kunnen integraal onderdeel uitmaken van het plan, zoals ook bepaald in het ontwerp van de Omgevingswet.
- Grondexploitaties kunnen gefaseerd worden opgesteld. Dat betekent dat bij organische gebiedsontwikkeling niet direct een gedetailleerde grondexploitatie hoeft te worden geleverd.
- Onderzoeken kunnen gefaseerd worden gedaan, in het begin globaal en hoe verder in het traject des te gedetailleerder het onderzoek.
- De termijn van 10 jaar waarbinnen het plan gerealiseerd moet zijn, is niet van toepassing.
Ervaring en resultaten Chw
Uit de stand van zaken blijkt dat er niet is gekozen om te werken met een uitgesteld exploitatieplan (tot uiterlijk het moment van afgifte van de omgevingsvergunning zoals artikel 7C van de Chw mogelijk maakt). Voor de gemeente Amstelveen zijn de twee belangrijkste redenen:
- Met 12 grondeigenaren wordt voor de Scheg getracht zoveel mogelijk anterieure overeenkomsten te sluiten. Om deze anterieure overeenkomsten te kunnen sluiten, zijn minimaal een exploitatieplanberekening en locatie-eisen nodig. Immers, deze berekening en eisen zijn nodig om het kostenverhaal en de inhoud van de afspraken in de overeenkomst op te baseren. Wanneer het anterieure traject niet tot resultaat leidt, is vervolgens het exploitatieplan nodig als stok achter de deur om de doelstellingen in het gebied te behalen. Kortom; het exploitatieplan dient minimaal in opbouw te zijn bij de onderhandelingen over de anterieure overeenkomst om hieruit de inhoudelijke en financiële kaders op te nemen voor diezelfde overeenkomst. Het direct ook opstellen van een exploitatieplan is daarnaast, als stok achter de deur, nodig om de onderhandelingen mee aan te sturen.
- Het uitstellen van het opstellen van het exploitatieplan kost extra proceduretijd. Immers, eerst wordt de volledige bestemmingsplanprocedure doorlopen, inclusief een mogelijke beroepsprocedure bij de Raad van State. Wanneer vaststelling van het exploitatieplan voor specifieke deelprojecten vervolgens wordt doorgeschoven naar een later moment (uiterlijk bij afgifte omgevingsvergunning), dan is er risico dat nogmaals een beroepsprocedure moet worden doorlopen. De gemeente kiest er daarom voor om bestemmingsplan en exploitatieplan gelijktijdig vast te stellen, zodat eventuele beroepsprocedures gelijk op lopen. Hierdoor wordt tijd gewonnen.
Van andere mogelijkheden uit artikel 7c van de Chw wordt zeker gebruik gemaakt. Zo wordt het bestemmingsplan vastgesteld voor een periode van 20 jaar en zullen onderzoeken voor de uitvoerbaarheid worden uitgesteld tot het verlenen van de omgevingsvergunning. De overige mogelijkheden uit artikel 7c om te gebruiken in het bestemmingsplan zijn nog nader in beraad en bieden voor de Scheg nog voldoende mogelijkheden voor de flexibele ontwikkeling die de gemeente voor ogen staat bij dit woningbouwproject.