Veghel: Herontwikkeling CHV-terrein
Een potpourri van industrieel erfgoed, kunst, cultuur en food, bereid via ontwikkeling nieuwe stijl: CHV-terrein Veghel, een smaakmakend recept!
Stefan van Bogget, projectmanager
Situatie
Langs de insteekhaven van de Zuid-Willemsvaart, op loopafstand van het centrum van Veghel, is een gedeelte van een gezoneerd industrieterrein vrijgekomen. Dit industrieterrein (6 ha) omvat een industrieel complex met gebouwen van cultuurhistorische waarde die bouwkundig in goede staat verkeren. Samen met de kop van de haven vormt dit terrein onderdeel van de gebiedsontwikkeling Heilig Hartplein & Noordkade (10 ha). Voor het plangebied is een masterplan ontwikkeld.
Bij de bestemming wordt gezocht naar een bedrijfsmatige, educatieve en recreatieve invulling waarbij het aanwezige cultuurhistorisch waardevol industrieel erfgoed wordt gerespecteerd en geïntegreerd in de nieuwe invulling. De gebiedsontwikkeling vindt organisch plaats.
Doelstelling
- Het CHV-terrein moet onderdeel worden van het centrumgebied. Kunst, cultuur en food zijn de hoofdthema’s bij deze herontwikkeling. De ontwikkeling van het gebied is belangrijk voor de versterking van het centrum.
Stand van zaken
- De gebiedsvisie “Masterplan CHV-terrein Veghel” is vastgesteld in juli 2012.
- In november 2012 heeft de gemeenteraad een besluit genomen over de realisatie van het kunst- en cultuurcluster fase 1 op het CHV-terrein.
- De provincie Noord-Brabant besluit in januari 2013 te investeren in het behoud- en herbestemmen van het cultuurhistorisch erfgoed.
- Met de naast het gebied liggende bedrijven is overeenstemming bereikt over het terugbrengen van de milieucirkels (2013).
- In oktober 2012 heeft een bioscoop zich op het terrein gevestigd.
- In november 2013 is een pop-up restaurant gestart.
- In december 2013 heeft de gemeenteraad een besluit genomen over de realisatie van de theaterfunctie op het CHV-terrein (fase 2 kunst- en cultuurcluster).
- In januari 2014 is fase 1 van het kunst- en cultuurcluster in gebruik genomen (muziekschool, kunsteducatie, jongerencentrum, poppodium en gemeenschapshuisfunctie).
- In mei 2014 hebben een horecagelegenheid en een stadsbrouwerij zich op het terrein gevestigd.
- In juli 2014 is fase 1 van het kunst- en cultuurcluster officieel geopend.
- In oktober 2014 is de omgevingsvergunning voor het totale kunst, cultuur en foodcluster onherroepelijk geworden.
- In januari 2015 is de provincie mede-eigenaar geworden van een gedeelte van de opstallen op het terrein. De provincie investeert in ontwikkeling en openbare ruimte.
- In november 2015 heeft de Proeffabriek (foodcluster) haar deuren geopend.
- Er vestigen zich steeds meer initiatieven passend binnen de verschillende clusters.
Volgende stappen
- Vaststellen omgevingsplan – 3e kwartaal 2016
- Vestiging theaterfunctie op CHV-terrein – 2017 (indicatief)
- Realisatie hotel – 2017/2017 (indicatief)
Waarom Chw?
De Crisis- en herstelwet (Chw) ondersteunt de ontwikkeling van het CHV-terrein in Veghel op drie punten: als ontwikkelingsgebied (derde tranche) en als innovatief experiment (vijfde en tiende.
De gemeente wilde aanvankelijk beschikken over het instrumentarium voor ontwikkelingsgebieden. Tegenover het CHV-terrein, aan de overkant van het kanaal, ligt een mengvoederbedrijf waarvan de geurcirkel over het plangebied valt. Naast het CHV-terrein ligt een loods met opslag van gevaarlijke stoffen, waardoor een deel van het CHV binnen de risicocontour ligt. De gemeente Veghel heeft CHV-terrein aangemeld als ontwikkelingsgebied om een middel achter de hand te hebben als een vrijwillige sanering niet mogelijk zou blijken. Met gebruikmaking van de Chw zou de ontwikkeling van het CHV-terrein dan al op gang kunnen komen, voordat een definitieve milieuoplossing zou zijn gevonden. Uiteindelijk blijkt er geen noodzaak om het juridische instrumentarium in te zetten. Wel geeft de Chw de gemeente een stok achter de deur om met de betrokken bedrijven op minnelijke wijze tot overeenstemming te komen over het terugdringen van de milieucirkels, zoals door verplaatsing van de opslag met gevaarlijke stoffen. De Chw doet haar werk, zelfs zonder dat de juridische mogelijkheden zijn ingezet. Het bestemmingsplan dat vervolgens tot stand komt, wijkt niet af van een regulier plan.
Toch is de planontwikkeling niet in alle opzichten gewoon. In economisch moeilijke tijden is het onmogelijk om het gehele gebied in één keer te ontwikkelen. Het is wenselijk om het terrein organisch en stapsgewijs te laten groeien naar het eindbeeld dat in het masterplan is geschetst. Tijdelijke initiatieven zijn daarbij van wezenlijk belang om het terrein leefbaar te houden, verloedering te voorkomen, creativiteit te stimuleren maar ook inkomsten te genereren om een verdere investering in het gebied mogelijk te maken. De gemeente wil flexibel kunnen inspelen op kansen die zich voordoen en heeft behoefte aan ruimere kaders voor tijdelijk gebruik dan de huidige Wet ruimtelijke ordening mogelijk maakt. Om die reden is het gebied een innovatief experiment waar tijdelijk gebruik in afwijking van het bestemmingsplan voor een langere tijd is toegestaan (vijfde tranche).
Bij het opstellen van het bestemmingsplan voor dit plangebied zijn in de loop van 2014 verschillende problemen ervaren. Gebleken is dat de in de wet- en regelgeving beschikbare planologische instrumenten (waaronder een bestemmingsplan) niet of minder geschikt zijn voor organische gebiedsontwikkeling waarbij flexibiliteit gewenst is en snel ingespeeld moet kunnen worden op vragen vanuit de markt die innovatieve en vernieuwende concepten wensen te realiseren.
De onderbouwing van de maximale mogelijkheden van het bestemmingsplan, de mate van gedetailleerdheid en het juridisch kader leiden tot problemen bij het opstellen van het bestemmingsplan. Deze problemen doen zich met name voor bij de onderbouwing en juridische verankering van het onderdeel verkeer (parkeren, bereikbaarheid, verkeersaantrekkende werking) en branchering (de omschrijving van het foodconcept). Daarnaast is voor de herontwikkeling van dit soort gebieden uitnodigingsplanologie gewenst terwijl het wettelijke juridische kader uitgaat van toelatingsplanologie.
De gemeente Veghel wil met een flexibel ruimtelijk plan tot herontwikkeling van het CHV-gebied komen. De gemeente maakt onderdeel uit van de tiende tranche en mag als innovatief experiment een bestemmingsplan met verruimde reikwijdte opstellen. Dit sluit aan bij soortgelijke experimenten die zijn aangemeld vanaf de zevende tranche van het Besluit uitvoering Chw. Het plan gaat over de fysieke leefomgeving en niet alleen over de ruimtelijke aspecten daarbinnen, dat betekent dat ook milieumaatregelen, natuur, welstand enz. in het integrale plan kunnen worden meegenomen.
- Verordeningen kunnen integraal onderdeel uitmaken van het plan, zoals ook bepaald in het ontwerp van de Omgevingswet.
- Grondexploitaties kunnen gefaseerd worden opgesteld. Dat betekent dat bij organische gebiedsontwikkeling niet direct een gedetailleerde grondexploitatie hoeft te worden geleverd.
- Onderzoeken kunnen gefaseerd worden gedaan, in het begin globaal en hoe verder in het traject hoe gedetailleerder het onderzoek.
- De termijn van 10 jaar waarbinnen het plan gerealiseerd moet zijn, is niet van toepassing.
Ervaring en resultaten Chw
Met omliggende bedrijven is overeenstemming bereikt over de milieucontouren zodat deze niet meer over het plangebied liggen. De aanwijzing van het terrein als ontwikkelingsgebied vormde een stok achter de deur. Als geen overeenstemming bereikt zou worden met de omliggende bedrijven, had de gemeente het instrumentarium van de Chw achter de hand om waar nodig maatregelen te treffen.
De mogelijkheid om tijdelijk, voor een periode van 15 jaar, af te wijken van het bestemmingsplan biedt flexibiliteit en de mogelijkheid om snel te kunnen inspringen op kansrijke en nieuwe initiatieven. Dat blijkt op het moment bij een beroep tegen een verleende omgevingsvergunning. De Chw versnelt en vereenvoudigt de juridische procedure: snellere procedure om af te wijken en sneller een uitspraak van de rechter.
Het opstellen van een bestemmingsplan verbrede reikwijdte loopt vertraging op door een uitspraak van de Raad van State over dit onderdeel van de Crisis- en herstelwet.
Meningen en tips
- Winstpunten van de toepassing van de Chw zijn de snelheid, vereenvoudiging van procedures en de flexibiliteit die daarmee ontstaat. Dit geeft ook een stimulans aan de economie.
- In de beginfase was het ontbreken van jurisprudentie een juridisch risico. Inmiddels is er wel jurisprudentie over toepassing van de Chw beschikbaar. Dat geeft meer zekerheid bij de inzet van het instrumentarium.
Tip: nog meer buiten de bestaande kaders denken. De Chw biedt hiertoe voldoende mogelijkheden.