Tilburg: Spoorzone
De authentieke industriële gebouwen maken de Spoorzone Tilburg uniek. Vanwege hun grote cultuurhistorische waarde zijn ze aangewezen als gemeentelijk monument. Het erfgoed biedt de Tilburgse identiteit een grotere belevingswaarde en herkenbaarheid, en inspiratie bij nieuwe ontwikkelingen. Herontwikkeling van de Spoorzone vraagt hierdoor om maatwerk. De Crisis- en herstelwet helpt ons daarbij.
Berend de Vries, wethouder
Situatie
De Spoorzone is een centraal in de stad Tilburg gelegen gebied van ongeveer 3 kilometer lang dat ligt tussen de Ringbanen West en Oost, aan weerszijden van het spoor. Het heeft een totale bruto oppervlakte van 75 hectare. De Spoorzone moet uitgroeien tot een centrum met bovenregionale betekenis, waar milieu- en ruimtelijke kwaliteit en economische vitaliteit duurzaam samenkomen.
Doelstelling
Ontwikkeling van de Spoorzone tot een centrum met bovenregionale betekenis en een mix aan functies. Het gaat om de ontwikkeling van circa 150.000 m2 wonen, 25.000 m2 werken, 20.000 m2 horeca en cultuur, en 10.000 m2 commerciële voorzieningen in een centrumstedelijk milieu.
Stand van zaken
Voor het gehele plangebied is een structuurvisie opgesteld en in 2008 is een globaal bestemmingsplan vastgesteld. Waar nodig worden nieuwe inzichten met een partiële herziening van een planologische basis voorzien, zoals voor het busstation. Deze partiële herziening laat de woonfunctie van het deelgebied vervallen en ruimt meer plaats in voor het nieuwe busstation.
De ontwikkeling van de spoorzone vindt plaats in deelgebieden op basis van stedenbouwkundige masterplannen.
De voortgang van de verschillende deelgebieden en planonderdelen is als volgt:
- Stationsgebied: Er komt een passage onder het spoor om de doorstroming en de toegankelijkheid te verbeteren. De passage met winkels wordt bijna 42 meter breed. Daarnaast komt nog een tweede ondergrondse passage voor voetgangers en fietsers. Het stationsgebouw zelf wordt ingrijpend gerenoveerd en er komt een nieuw busstation. De kosten voor de verbouwing zijn ongeveer 35 miljoen euro. Het Rijk, ProRail, de gemeente, NS Stations en de provincie Noord-Brabant financieren de verbouwing. Het project zal najaar 2016 worden opgeleverd.
- In 2013 is de hoofdontsluitingsweg door het plangebied aangelegd.
- Voor de deellocatie Clarissenhof is in samenspraak met 2 woningcorporaties en VolkerWessels een woningbouwplan voor 500 woningen ontwikkeld. De bouw van fase 1, 339 woningen, is op 29 april 2016 gestart.
- Voor de locatie van de voormalige werkplaats van NS is een gebiedsconcept ontwikkeld waarin de ambitie is verwoord om van dit gebied een broedplaats te maken van kennis en innovatie. In samenwerking met kennis- en cultuurinstellingen is in 2013 een masterplan uitgewerkt voor de deellocatie Stadscampus, een nieuwe kennis- en cultuurwijk in het hartje van de stad. Op de locatie worden allerlei tijdelijke activiteiten ontwikkeld, waaronder het Festival Mundial.
- In december 2014 heeft de gemeenteraad een besluit genomen over de herbestemming van een deel van het industrieel erfgoed, de zogenoemde LocHal, voor de vestiging van de bibliotheek, provinciale kennisinstellingen en Seats2Meet. In februari 2016 is het uitvoeringskrediet door de gemeenteraad ter beschikking gesteld.
- Vooruitlopend op de invulling van het voormalige Van Gend & Loos-terrein is de sanering van de vervuilde bodem in april 2014 afgerond. Voor de definitieve bestemming zijn 3 scenario’s opgesteld, uiteenlopend van de vestiging van een attractie- of vrijetijdspark tot modern stadspark en stadslandbouw. In het coalitieakkoord 2014-2018 is gekozen voor een stadspark met leisurevoorzieningen aan de randen van de locatie. De ontwikkeling van het terrein is een voorbeeld van overheidsparticipatie, waarvoor de stad aan zet is.
- Begin 2014 heeft de gemeente een voorlopig plan voor de herinrichting van het NS-Plein gepresenteerd. Met de opmerkingen van de omwonenden is dit uitgewerkt tot een definitief plan. Het is de bedoeling het NS-Plein van gevel tot gevel opnieuw in te richten. Er wordt veel aandacht besteed aan de levendigheid en het groen rond het plein. Eind 2016 wordt het plein opgeleverd.
- De gemeenteraad van Tilburg heeft op 18 maart 2013 het gebiedsbeheer van de grondwaterverontreiniging op zich genomen. Het college heeft op 10 mei 2016 het gebiedsbeheerplan 'gebiedsgericht grondwaterbeheer Tilburg' vastgesteld.
- In 2014-2015 zijn 2 spoorwegonderdoorgangen in ruwbouw gerealiseerd. Hierdoor wordt de Spoorzone beter met de binnenstad van Tilburg verbonden.
- In 2015 is de renovatie van de zogenoemde Houtloods afgerond. Voor een ander deel van het industrieel erfgoed (de polygonale loods) is een tenderprocedure doorlopen.
Volgende stappen
- De oplevering van fase 1 Clarissenhof, 339 woningen, staat gepland voor eerste kwartaal 2018.
- Voor het Van Gend & Loos-terrein wordt in 2016 een plan gemaakt op basis van een openbare oproep die geleid heeft tot inzending van meer dan 80 plannen en ideeën.
- In 2016 wordt in aansluiting op de opening van de stationsplein aan de noordzijde van het station een nieuw stationsplein aangelegd met een overwegend groene inrichting.
- In 2016 wordt aan de noordzijde een tijdelijk busstation aangelegd, nodig om op de huidige locatie, aan de zuidzijde van het spoor, het oude busstation te renoveren in 2017-2018.
- In 2016 wordt op basis van een Europese selectieprocedure de aannemer gekozen voor de herontwikkeling van de LocHal tot een nieuwe stadsbibliotheek. De start van de bouw is voor 2017 voorzien. Volker Wessels ontwikkelt plannen voor Tilburg Trade Center (een kantoorverzamelgebouw) en een woongebouw. Beide worden aan het nieuwe stationsplein gerealiseerd.
- De Willem II-passage onder het spoor door zal in mei 2016 in gebruik worden genomen, de stationspassage in juli 2016.
- De start verbouw van de polygonale loods is in 2016 voorzien.
- De koepelhal- en Wagenmakerij wordt verder geoptimaliseerd als stedelijke evenementenlocatie, voorlopig te exploiteren door de gemeente (brandveiligheid, geluideisen, verbeteren functionaliteit).
- De resterende te behouden cultuurhistorische waardevolle werkplaats en gebouwen worden verder geschikt gemaakt voor tijdelijke verhuur voor een breed scala aan functies (broedplaats, vooruitlopend op de definitieve herbestemming).
Waarom Chw?
De Crisis- en herstelwet ondersteunt de ontwikkeling van de spoorzone in Tilburg op 2 manieren: als ontwikkelingsgebied en als innovatief experiment.
De gemeente Tilburg wil in één plan zowel de ontwikkeling van nieuwe functies vastleggen als de daarvoor noodzakelijke inperking van de milieugebruiksruimte. Ook denkt de gemeente aan een fasering waarin de inperking van de milieugebruiksruimte van bestaande bedrijvigheid en de bouwactiviteiten niet volgtijdelijk, maar parallel plaatsvinden. Het kan nodig zijn om tijdelijk hinderlijke bedrijvigheid toe te staan op korte afstand van een gevoelige bestemming, zoals woningen. Het kan ook gaan om tijdelijk gebruik. De Chw kan een goede juridische basis bieden bij de aanpak in dit ontwikkelgebied. De gemeente krijgt mogelijkheden om de milieugebruiksruimte opnieuw te verdelen, aangepast aan de gewenste maatschappelijke ontwikkelingen. Er moet nog nader onderzoek worden gedaan naar de precieze planvorm. Mogelijk dat daarbij het instrumentarium van het ontwikkelingsgebied onder de Chw zal worden ingezet. Er is nog geen directe aanleiding geweest om dit onderzoek te starten.
Het saneringsplan van de Spoorzone Werkplaats is vastgesteld door gebruik te maken van de Chw. De saneringsdoelstelling voor de bovengrond is geschikt voor het bovengronds gebruik. De saneringsdoelstelling voor de ondergrond is weghalen als er risico's voor het bovengronds gebruik zijn of weghalen voor de ondergrondse functie (tunnel of riooltracé). De spoorzone werkplaats, locatie NS-plein 3, is opgenomen in gebiedsgericht grondwaterbeheer. Door een wijziging van de Wet bodembescherming en het Besluit bodembescherming is gebiedsgerichte benadering inmiddels ook zonder Chw mogelijk.
De gemeente heeft bij het bestemmingsplan Clarissenhof gebruikgemaakt van de Chw in relatie tot geluid. De Spoorzone is hoog geluidbelast vanwege railverkeerslawaai. Tussen het bouwplan Clarissenhof en het spoor wordt afschermende bebouwing gerealiseerd. Dit betreft de bouwplannen Zwijsen I en II en de stadscampus. In de bepaling van de geluidbelasting op het bouwplan Clarissenhof is hiermee rekening gehouden. Na maximaal 10 jaar na de inwerkingtreding van dit bestemmingsplan dient deze afschermende bebouwing gerealiseerd te zijn of een vergelijkbaar alternatief. In de toelichting op het bestemmingsplan is aangegeven dat door de plaatsing van een containerwal uit 2 delen van circa 150 en 100 meter lang en circa 18 meter hoog met beperkt aanvullende maatregelen aan de woongebouwen in het deelplan Clarissenhof deel 1 wel voldaan kan worden aan de hogere grenswaarden. De containerwal kan te zijner tijd gebouwd worden of door middel van een tijdelijke afwijking van het bestemmingsplan volgens artikel 2.12 lid 2 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht of met een bestemmingsplanherziening. De redenen waarom de containerwal er zou moeten komen zijn in eigendom van de gemeente (Zwijsen 2) en Bouwontwikkeling Zuid (Zwijsen 1b). Locatie Zwijsen 2 maakt deel uit van de ontwikkelpositie van PPS De Werkplaats, waarbij de gemeente de ontwikkelpositie heeft. Bouwontwikkeling Zuid is gelieerd aan VolkerWessels, de PPS-partner van de gemeente in Spoorzone. Dus het ligt in de macht van de gemeente en de PPS om te zijner tijd de containerwal te realiseren. De kosten van de aanleg van de wal zijn voor rekening van de PPS. Met de PPS is overeengekomen dat zij, mocht na de 10 jaren de afschermende bebouwing niet voldoende zijn om aan de verleende hogere waarde te voldoen, maatregelen aan de bebouwing zal treffen zodat wel aan de hogere waarde wordt voldaan. De gemeenteraad zal 8 jaar na het onherroepelijk worden van dit bestemmingsplan door het college van burgemeester en wethouders geïnformeerd worden over de wijze waarop de afschermende bebouwing gerealiseerd is of zal worden. De resterende 2 jaar is dan ruim voldoende om de benodigde planologische procedure te doorlopen, de wal aan te leggen en de voorzieningen aan de woongebouwen te treffen.
Ervaring en resultaten Chw
In de periode dat nog geen gebruik werd gemaakt van de extra juridische mogelijkheden van de Chw werkte de Chw in de communicatie als een soort toverstaf: "dat lossen we wel op met de Chw." Dit werkt nog steeds. De waarde van de Chw voor het project Spoorzone zat vooral in het vertrouwen dat ontstaat doordat de gemeente dit instrument achter de hand heeft. Het glas is daardoor eerder halfvol dan halfleeg. Inmiddels is ook gebruikgemaakt van de formele mogelijkheden van het instrumentarium.
Meer informatie
Websites:
Contactpersonen:
- Programmadirecteur Spoorzone: Fons Meijer, fons.meijer@tilburg.nl
- Contactpersoon Chw: Joep Frenken, joep.frenken@tilburg.nl
- Projectleider bodemsanering: Pieter Hens, pieter.hens@tilburg.nl