’s-Hertogenbosch, Bernheze, Oss: Bedrijventerrein Heesch-West
“Een goede financiële en economische onderbouwing van een regionaal bedrijventerrein vraagt om een bestemmingsplanperiode van 20 jaar.”
Cees van de Kreeke, projectleider Heesch West
Situatie
De gemeenten Bernheze, Oss en 's-Hertogenbosch, ontwikkelen in een formeel samenwerkingsverband het regionaal bedrijventerrein Heesch-West. Daarom is een Gemeenschappelijke Regeling in het leven geroepen. Het gebied ligt ten zuiden van de A59 op het grondgebied van de gemeenten Bernheze en 's-Hertogenbosch.
De drie gemeenten en de provincie hebben eerder samengewerkt en geïnvesteerd bij het in de tijd naar voren halen van de aanleg van de A59. Het was destijds de verwachting dat de gemeentelijke bijdragen zouden kunnen worden terugverdiend met de gezamenlijke uitgifte van Heesch-West. Door de algemene economische ontwikkeling is dat inmiddels niet meer mogelijk.
Doelstelling
De ontwikkeling van een gemeenschappelijk bedrijventerrein biedt tal van voordelen bij de ruimtelijke inpassing, de duurzame inrichting en voor het economisch vestigingsklimaat. In plaats van een aantal kleine bedrijventerreinen ontstaat één groot terrein dat aantrekkelijk is voor grote regionale en kleinere lokale bedrijven.
Door verplaatsing van bedrijven kan in de dorpen ruimte ontstaan voor andere functies. De bundeling voorkomt ongewenste concurrentie tussen de gemeenten en ruimtelijke versnippering. Het regionale terrein maakt zowel een goede landschappelijke inpassing als inwaarts (milieu)zonering mogelijk.
Het bedrijventerrein biedt ruimte voor windturbines, zonnepanelen, grasdaken, krijgt een ecologische verbindingszone en biedt waterberging voor een groter gebied. Door zijn omvang (ongeveer 76 ha uitgeefbaar terrein) voorziet het terrein meerjarig in de ruimte voor bedrijfsvestigingen. Daarbij komt de focus op zeer grootschalige logistiek te liggen.
Stand van zaken
In het Regionaal Ruimtelijk Overleg is afgesproken dat de gronduitgifte van het bedrijventerrein Heesch West niet eerder start dan nadat een ander regionaal bedrijventerrein (Vorstengrafdonk in de gemeente Oss) voor 70% is uitgegeven. Dit is op dit moment nog niet het geval. De voorbereiding van het bestemmingsplan Heesch West is wel ter hand genomen. Het bestemmingsplan vult nu 76 ha uitgeefbaar terrein in met de bestemming 'bedrijven'.
Voor het regionale bedrijventerrein Heesch-West is een Gemeenschappelijke Regeling in het leven geroepen. Ook is een concept van het bestemmingsplan gemaakt.
Volgende stappen
Gezien de lange voorbereidingstijd worden het concept-bestemmingsplan, het MER en de onderliggende rapporten geactualiseerd. De consequenties van de verruiming van de 10-jaars termijn naar de 20-jaars termijn zullen hierin worden verwerkt. Het Samenwerkingsverband verwacht tweede helft 2016 het bestemmingsplan (formeel verdeeld over twee bestemmingsplannen) aan de twee grondgebiedgemeenten te kunnen aanbieden. Deze zullen vervolgens de formele procedure ter hand nemen, ieder voor zijn eigen grondgebied. De bouwplanontwikkeling kan dan in 2018 worden gestart.
De reden dat naar verwachting tweede helft 2016 gestart kan worden met de actualisatie van het bestemmingsplan en het bijbehorend MER, is omdat het Regionaal Ruimtelijk Overleg op 30 juni 2016 een besluit zal nemen over de ontwikkelingsmogelijkheden van de nieuwe bedrijventerrein in noordoost Noord Brabant. Heesch West zal hierin worden opgenomen. Vanuit het RRO zal worden aangedrongen op een gefaseerde uitvoering van het bestemmingsplan.
Waarom Chw
De invulling van het terrein zal naar verwachting meer dan tien jaar gaan duren en overschrijdt daarmee de reguliere geldingsduur van een bestemmingsplan. Om het terrein toch te kunnen ontwikkelen en van een goede planologische basis te voorzien is het nodig de geldingsduur te verruimen tot twintig jaar. Deze verruiming biedt in de tijd gelegenheid om het bestemmingsplan zorgvuldig in te vullen, bedrijven goed in te passen en de plaatsing van maximaal drie grote windturbines flexibel af te stemmen op de feitelijke invulling van het terrein.
Fasering van het bestemmingsplan is geen optie omdat de grondexploitatie voor de eerste fase van tien jaar niet rond komt. In die eerste fase moeten namelijk ook kosten, die nodig zijn om het hele plan te realiseren worden meegeteld. Zoals grondkosten en bovenplanse voorzieningen.
Tegenover een deel van die kosten staan in de eerste fase nog geen opbrengsten. Het gevolg is een exploitatieopzet met een negatief resultaat en een economisch niet uitvoerbaar plan. Door de termijn van het bestemmingsplan langer te maken kan een grondexploitatie worden opgezet waarin alle kosten én opbrengsten zijn opgenomen. Dat biedt veel meer gelegenheid voor een sluitende exploitatie. Ook wordt daarmee de zorg weggenomen, dat de economische onderbouwing van de tweede fase, eveneens binnen de 10-jaars termijn van het bestemmingsplan moet vallen.
Om deze zorgvuldige ontwikkeling mogelijk te maken kunnen de gemeenten Bernheze en 's-Hertogenbosch een geldingsduur van maximaal 20 jaar hanteren voor het bestemmingsplan bedrijventerrein Heesch-West. In afwijking van artikel 3.1, tweede lid, van de Wet ruimtelijke ordening,
Meer informatie
Website:
Projectleider/directeur Gemeenschappelijke Regeling:
- Cees van de Kreeke, c.vandekreeke@s-hertogenbosch.nl