Assen: Havenkwartier
Ontwikkelen op basis van uitnodiging: we kunnen geen zekerheden geven als het gaat om eindbeelden en groeiverwachtingen. Het gaat bij deze manier van ontwikkelen veel meer om het vermogen om in te spelen op spontane initiatieven en een programma dat we nu nog niet kennen. We gaan hierbij uit van een ontwikkelpatroon en een ontwikkeltempo dat niet voorspelbaar is. Deze zullen vooral bepaald worden door marktontwikkelingen en individuele initiatieven. Voor het succes van het Havenkwartier zullen tijd, aandacht en geduld de belangrijkste factoren zijn.
Cor Staal, Projectleider Havenkwartier, gemeente Assen
Situatie
Het Havenkwartier is een voormalig bedrijventerrein langs het Havenkanaal en grenst aan het oude Veemarktterrein in Assen. Het gebied ligt in de overgang van centrum en buitengebied. De transformatie van het Havenkwartier naar een woongebied is een stip op de horizon, waaraan de gemeente geen einddatum verbindt.
Het doel is een vitaal en levendig gebied op de rand met het centrum, waar gewoond, gewerkt en gerecreëerd kan worden. Een gebied met een mix van bestaand en nieuw, oud en modern. Vernieuwend voor Assen, maar passend bij de stad.
Het gebied maakt onderdeel uit van de grootschalige ontwikkeling de 'FlorijnAs'. De gemeente Assen ontwikkelt de FlorijnAs onder de Chw als een lokaal project met nationale betekenis. Kenmerk van dit type projecten is de forse investering tijdens de planvoorbereiding in het verkrijgen van bestuurlijk en maatschappelijk draagvlak. Dat draagvlak moet leiden tot versnelling in de uitvoering.
Doelstelling
Assen groeit. De gemeente wil aan de behoefte aan woningen tegemoet komen door binnenstedelijk nieuwe woningen te bouwen. Kleinschalig, stap voor stap en met verstand. Het tempo zal worden aangepast aan de omstandigheden.
Stand van zaken
- Eind 2012 heeft de gemeenteraad ingestemd met de uitwerking van de eerste fase van het Havenkwartier. Water staat centraal in en rond de Havenkade. Herstel van de vaarroute door het Kanaal maakt het mogelijk om met de boot zo richting stad te varen.
- De ontwikkeling wordt in fasen uitgevoerd, afgestemd op de marktvraag. Het Havenkwartier staat open voor allerlei initiatieven, al dan niet van tijdelijke aard om levendigheid in het gebied te stimuleren. Dit kan in panden die door de gemeente zijn gekocht, maar ook op particulier terrein.
- De gemeente is op zoek naar mogelijkheden om het gebouw 'Building on the future' , winnend ontwerp van de architectuurwedstrijd Europan, samen met externe partners te ontwikkelen.
- In 2014 heeft de gemeente actief gereageerd op initiatieven van derden. Zo komen in twee gemeentelijke panden, een voormalige Toyota-garage en een graansilo, respectievelijk een theater en een plek voor doorstartende ondernemers. Waar nodig wordt de planologische basis op orde gemaakt door besluiten in afwijking van het vigerende bestemmingsplan.
Volgende stappen
- Uitwerking van de strategie waarin de gemeente de huidige eigenaren, gebruikers en nieuwe initiatiefnemers in het gebied uitnodigt mee te denken en te doen in het gebied.
- Initiatieven al dan niet van tijdelijke aard per direct mogelijk maken.
- Het voornemen was om het bestemmingsplan met een verbrede reikwijdte in 2014/2015 tot stand te brengen. Vanwege bezuinigingen heeft het college veel investeringen stil gelegd of tot een later tijdstip uitgesteld. Daaronder valt ook de investering, die nodig is voor het opstellen van een nieuw bestemmingsplan. Daarmee is de planning van de volgende stappen onzeker.
- Mei 2016 liggen de ontwikkelingen nog steeds stil en is er geen concreet zicht op verandering.
Waarom Chw?
Mede vanwege de marktomstandigheden gaat de ontwikkeling van de woningbouw in het Havenkwartier meer dan 10 jaar in beslag nemen. De gebruikelijke geldigheidsduur van een bestemmingsplan (10 jaar) is in dat geval ontoereikend. De onderbouwing van de volledige ontwikkeling komt daarmee onder druk te staan. Splitsing van het plan in fasen, met twee achtereenvolgende bestemmingsplannen, is geen alternatief. Op die wijze worden bovenplanse voorzieningen, zoals infrastructuur, groen en duurzame energie, niet ten laste van het gehele plan gebracht.
Daarnaast zal er sprake zijn van een organische ontwikkeling, waarbij op voorhand niet exact aan te geven is in welke volgorde de diverse plandelen tot ontwikkeling zullen komen. Dat maakt het niet goed mogelijk om de economische uitvoerbaarheid van het plan aan te tonen en levert voor de betrokken gemeenten een financieel risico op.
Verlenging van de geldigheidsduur van het bestemmingsplan biedt een oplossing. Met gebruikmaking van de Chw krijgt de gemeente in de zesde tranche toestemming een bestemmingsplan op te stellen met een looptijd van 20 jaar. Dat blijkt in praktijk wel te helpen, maar nog niet voldoende om de uitvoerbaarheid van het plan vooraf volledig te kunnen onderbouwen. Het exploitatieplan komt niet rond. De gemeente streeft een organische groei na, waarin de haalbaarheid van initiatieven pas in de loop van de uitvoering kan worden aangetoond.
Om deze nieuwe werkwijze toe te kunnen passen wil de gemeente de ruimere mogelijkheden benutten die het experiment met de verbrede reikwijdte van het bestemmingsplan biedt, zoals dat in de zevende tranche is ingezet. Assen sluit in de achtste tranche bij dit experiment aan. Grondexploitaties kunnen binnen dit experiment gefaseerd worden opgesteld. Dat betekent dat bij organische gebiedsontwikkeling niet direct een gedetailleerde grondexploitatie hoeft te worden geleverd.
Ervaring en resultaten Chw
In de praktijk is gebleken dat de ruimere geldigheidsduur ten goede komt aan de onderbouwing van de uitvoerbaarheid. Maar het blijkt nog steeds lastig om het juiste juridische kader voor de ontwikkeling te vinden. De oorzaak hiervoor kan worden gezocht in de tegenstrijdigheid tussen:
- de in dit plangebied gewenste organische ontwikkeling enerzijds en
- het instrumentarium van het exploitatieplan anderzijds.
Het exploitatieplan gaat uit van een sluitende exploitatie bij vaststelling van het bestemmingsplan. De gemeente wil juist externe partijen stimuleren en uitnodigen om geleidelijk te investeren in het gebied. Daardoor kan de financieel economische haalbaarheid niet vooraf aangetoond worden. De gemeente wil inzetten op het sluiten van anterieure overeenkomsten met eigenaren, ook nadat het bestemmingsplan is vastgesteld.
Meer informatie
Projectleider:
Cor Staal, c.staal@assen.nl